(原標(biāo)題：深圳長租公寓探營：年初促銷忙 長租公寓也做“短”)

2016年，長租公寓市場風(fēng)口正盛，然而經(jīng)過三年多的發(fā)展，盈利難、監(jiān)管施壓以及不斷出現(xiàn)的租賃亂象正讓這個曾經(jīng)的“風(fēng)口”逐漸消退。無論如何，長租公寓已經(jīng)是深圳乃至全國房地產(chǎn)市場的重要一環(huán)，現(xiàn)在的生存情況如何?

2019年，深圳房地產(chǎn)市場走出了獨(dú)立行情，價格維持上漲勢頭，二手房市場交易升溫，租金自然也居高不下。在傳統(tǒng)租房周期中，春節(jié)前一般是租房淡季，很多在外工作的人都會選擇在春節(jié)前退租，深圳市場尤其明顯。不過，作為近幾年住房租賃市場的重要組成部分，最近深圳許多長租公寓開始打起了租金“價格戰(zhàn)”。

“公寓那邊催我最好在節(jié)前續(xù)租，這樣的話可以打9折。”在深圳福田八卦嶺片區(qū)的一家長租公寓，租客陳晨告訴記者，“打完折算下來，基本和2019年的租金相當(dāng)。”

在萬科泊寓，記者了解到部分門店也推出了開年優(yōu)惠，包括最短租期6個月起簽;簽約14個月可享1月份半價和立減2800元優(yōu)惠。此外，一些品牌長租公寓甚至可以在年前簽約，年后開始算租金。而在八卦嶺的城家高級公寓，業(yè)務(wù)經(jīng)理也告訴記者，年前一般是租賃淡季，現(xiàn)在簽約半年以上可以打租金9折優(yōu)惠，春節(jié)后的優(yōu)惠幅度會變小。“長租公寓也是價格接受者，而且一般來說長租公寓的價格已經(jīng)比周邊由房東直接出租的房源要高，所以價格調(diào)整會更難，要考慮拿房的成本和租客的接受度。”

除了打折“促租”，記者還發(fā)現(xiàn)一些長租公寓做“短”。在八卦嶺的城家高級公寓，記者看到最短的租期可以是一個月，但租金相對較高，要5500元左右，相同戶型如果租期一年，月租為3800元左右。而在福田梅林片區(qū)，記者隨機(jī)咨詢了幾家位于城中村內(nèi)的長租公寓。有管家表示，他們可以提供短租房，且拎包入住，洗漱用品、床品被褥也是一客一換、每天打掃。

長租公寓做“短租”的背后，似乎凸顯行業(yè)本身面臨的困境：依賴資金和高出租率。通常而言，集中式長租公寓的空置率應(yīng)盡量在5%以下，分散式公寓應(yīng)盡量控制在10%以下。如果高于這一標(biāo)準(zhǔn)，租賃企業(yè)盈利壓力就會加大。在一些市場人士看來，“長做短”這種“跨界”行為還會對傳統(tǒng)酒店行業(yè)造成影響。“現(xiàn)在深圳市區(qū)一般的經(jīng)濟(jì)型酒店每天都要200元左右，一些長租公寓的配備和地段要好于經(jīng)濟(jì)型酒店，幾天算下來要比住酒店還便宜。”在梅林一家長租公寓門前，一位前來短租的租客告訴記者。

即使2019年的最后一個月，長租公寓仍有話題性事件產(chǎn)生。

住建部聯(lián)合六部委發(fā)文，整頓規(guī)范住房租賃市場秩序，加強(qiáng)對采取“高進(jìn)低出”、“長收短付”等經(jīng)營模式的高風(fēng)險住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。據(jù)悉，這是首次提出“高風(fēng)險”字眼，意味著接下來在融資管控上會更加嚴(yán)厲，長租公寓的金融屬性會進(jìn)一步削弱。

一家互聯(lián)網(wǎng)長租公寓的深圳公司負(fù)責(zé)人向記者表示，公司繼續(xù)看好深圳長租公寓市場，但今年公司的重點(diǎn)會放在已有項(xiàng)目運(yùn)營之上，會謹(jǐn)慎擴(kuò)張。據(jù)悉，一些長租公寓已經(jīng)階段性調(diào)整了運(yùn)營策略，由之前的重開發(fā)，即所謂的“拿房”到目前的重運(yùn)營。所謂拿房，目前深圳市場上常見的是存量物業(yè)的租賃改造，一般是與物業(yè)產(chǎn)權(quán)方簽5年到10年以上的租約，在統(tǒng)一改造之后再租給租客。一棟或者一個片區(qū)的改造，屬于集中式。也有分散式長租公寓，需要一戶一戶拿房。此外，一些長租公寓也有股權(quán)合作等拿房方式。

克而瑞租賃事業(yè)部的報(bào)告顯示，截至2019年底，深圳全市集中式長租公寓房源規(guī)模已經(jīng)達(dá)到約8.1萬間，其中前10位品牌公寓房源數(shù)量為69337間，占據(jù)全市總房源數(shù)量的85.6%，頭部企業(yè)依托資金充足、運(yùn)營模式良好等優(yōu)勢，保持良好的發(fā)展，成為長租公寓的絕對主力。目前，頭部企業(yè)中房企的種種優(yōu)勢較為明顯，抗風(fēng)險能力也更強(qiáng)，深圳市集中式長租市場格局已然初步顯現(xiàn)。

此外，2019年深圳市全市集中式公寓新開業(yè)門店數(shù)為142家，房源數(shù)量為24640間，但相比2018年111.21%的增長率，2019年增長率僅為19.6%，增長速度大大降低。克而瑞認(rèn)為，長租公寓在“資本寒冬”下容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，爆雷事件也不絕于耳，對于知名房企等資金充足的企業(yè)依然堅(jiān)挺，但擴(kuò)張速度明顯放緩，轉(zhuǎn)為消化內(nèi)存。

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