港龍控股商業地產售后返租的后遺癥再次顯現。

近日，多名姑蘇港龍城的投資人向《中國經營報》記者投訴稱，項目已經由小商品批發城變身為蘇州婚紗國際商貿城，不僅此前承諾投資回報未兌現，反而在招商環節被發現存在弄虛作假，導致商戶們無心經營，甚至有商戶因提出經營意見和要求，被運營公司踢出聊天群。

姑蘇港龍城位于蘇州火車站北廣場的蘇地2009-B-35號地塊，由港龍控股集團有限公司(以下簡稱“港龍控股”)總投資達14億元建成。因位置優越，項目的幾幢高樓曾被稱為火車站前的稀缺“寶地”。

不過，記者調查發現，該項目早年間通過售后包租方式銷售的2582戶商鋪，如今大量處于空置狀態，商場設施陳舊。除了底層較為熱鬧，樓上大多數商鋪撤離。投資人甚至反映，港龍商管公司私自將商鋪低價租給員工的家屬，再高價轉租牟利。

港龍控股董事副總裁兼蘇州港龍置業有限公司董事長蔡清祥表示，改造成婚禮商貿城是公司通過大量努力爭取得來的，順應經濟形勢的變化。具體項目的問題，只能向商管公司了解，港龍控股也在進一步解決中。

商戶集體“罷工”

徐萍是蘇州港龍婚紗國際商貿城的商戶之一，去年，她通過招商會的方式入駐進來。

她介紹，在招商入駐的時候遭遇到欺騙，招商經理稱二樓和三樓全部招滿，入駐商家交清費用，四樓為精品婚紗禮服。實際入駐之后發現，空鋪很多，4樓C區沒有商戶入駐，二樓D區還有數家未進駐商鋪和未裝修商鋪，而曾經計劃在火車站展出的電子屏廣告也時有時無。

蘇州婚紗國際商貿城公眾號顯示，蘇州婚紗國際商貿城配合虎丘區政府拆遷，于2019年12月28日在蘇州火車站正式開業，有200余家廠家入駐。

根據計劃，蘇州婚紗國際商貿城坐落于蘇州市蘇站路1398號，蘇州火車站北廣場對面黃金地段，業態齊全，品類豐富。二樓為婚紗禮服工廠店，三樓為男式禮服、秀禾、旗袍、兒童服裝、媽媽裝、頭飾、化妝品店;四樓為婚紗禮服精品店、婚紗禮服旗艦店;五樓為攝影、化妝、辦公區，占地4.6萬平方米。不過，直到目前，該公眾號僅發布一篇文章。

商戶曹文秀介紹，雖然運營方公告入駐172家，實際家數有待驗證，而且原來義烏小商品業態仍在繼續經營。

最讓曹文秀及其他商戶不能接受的是，到目前為止，雖然收到下半年的運營繳費通知，幾乎所有商戶都是先交錢再簽合同，每個商鋪都是先交訂金，3天內交半年房租費、物業費、運營費和空調費等費用。運營公司的負責人獨霸專行，商戶對其不作為進行質疑或者提出意見和要求，他就會把商戶從商戶群里踢出，很多商戶被移出群聊，導致無法與商場領導溝通問題。

記者注意到，蘇州婚紗國際商貿城的運營方為蘇州尚如顧里商業管理股份有限公司，公司總經理為劉紅權。

從第一批商戶去年9月底簽合同入駐開始，今年1月23日商場放假到現在由于疫情原因商場生意慘淡。在這種情況下，商戶們未見到運營方對商場運營的實際行動，對運營方的運營能力完全喪失信心。集體商戶商討后，一致同意通過聯名的方式委托律師與其解除運營合同。

員工妻子高價轉租商鋪

采訪過程中，投資人還投訴稱，蘇州港龍商業管理有限公司將姑蘇港龍城A區一樓的商鋪以一年7002.59元左右，租給公司內部一名員工的妻子，再轉租給一家奶茶店，每年租金約5.5萬萬元。

雙方租賃合同和工商備案信息顯示，蘇州港龍商業管理有限公司于2019年6月通知業主拿2018年6月到2019年的租金6000多元，此金額跟業主實際從租戶了解到的租金相差太大。

在姑蘇港龍城1幢有幾套商鋪的投資者林蘇敏回憶道，此前收房的時候，港龍控股以返租沖抵房價等方式，因信息不對稱和業主法律知識的不完備，強制簽訂了委托管理協議即10年托管運營。而在商戶入駐后的經營過程中，港龍公司并不考慮業主和商戶的利益，以高物管費低租金以及隨意修改合同等手段，隨意更改合同，限制商戶經營權，使業主及商戶受到極大的經濟損失，違背了當初的承諾。

蘇州仁海方舟律師事務所律師趙勇表示，商業地產項目的商管公司和開發企業盡管有關聯性，卻是不一樣的主體，其實是防火墻設置。但其中有關強制性帶有霸王條款的合同，已然侵犯消費者的權益。

林蘇敏投訴稱，港龍控股當初不是以商品房銷售為主要目的，而是通過返租回租方式融資圈錢，套取資金之后迅速將資金轉移，涉嫌非法吸收公眾存款罪。在大量廣告中明確包含升值或者投資回報的承諾，利用廣告對商品作虛假宣傳。合同中大量出現“免除或者限制其責任的條款”，且從不予以說明;甚至出現免除出售方主要義務、排除買受方主要權利的格式條款。

商管公司經營管理期間，采取了高物管費、高空調費等，以及低租金的方式替業主招租，即便如此，整個商場的經營管理狀況仍不容樂觀。截至去年9月，2582戶商鋪中，未出租的有1622戶。

林蘇敏表示，投資者們要求港龍系撤離市場，“物業和招商”徹底離開，解除《委托經營管理》等霸王合約，按照周邊同等地段的租金標準，支付全體購買商鋪的業主第四年(2018年5月～2019年5月)的租金，業主出了3年的租金(業主3年不拿租金)，讓培育市場，現在市場沒有培育起來，所以要求終止商管公司經營管理權的同時要補償小業主3年免租期的損失。

高管被限制高消費

趙勇表示，廣大的投資人買商鋪無非是為了投資回報，沖著港龍控股的廣告宣傳才付的錢。目前看來，存在虛假宣傳的嫌疑，嚴重影響了購買者的價值判斷。

在變身婚禮商貿城之時，港龍控股也因此受到監管部門約談。

在投資者提供的一份談話錄音中，姑蘇區火車站地區派出所所長章石峰表示，對于姑蘇港龍城變身婚禮商貿城的決定，政府方面其實并不支持。因為婚紗銷售是危險系數很高的行業，而港龍商管公司在管理方面沒有能力運營妥當。

盡管如此，蔡清祥還表示，公司有專門的商管團隊在項目上，受到經濟形勢變化，小產品出售的店鋪只能改掉，商管公司通過大量努力去爭取定位為婚紗商貿城。開發公司已經好幾年都不在項目上，但是為了解決其中問題，公司奮斗多年正在努力解決中。

公開資料顯示，港龍控股創建于1995年，歷經10余年發展，成為一家以投資開發商業地產為主，涉及全國連鎖專業市場、酒店投資運營管理、金融股權投資、小額貸款公司等跨行業、多元化經營的綜合性集團公司。集團項目遍及蘇州、無錫、昆山、海鹽、淮安、鞍山等地，被評為中國商業地產綜合實力10強。

業內人士認為，早年間，商業地產運營商通過售后返租的模式快速擴大規模，但其實后遺癥也相當明顯，不排除港龍控股是受此拖累，近年來幾乎在土地市場消失。

位于杭州東站旁的商業體港龍城也是港龍控股一處標志性項目，原定2018年4月開業，但卻一拖再拖，房產證無法辦理，承諾的返租也大幅縮水。雖然外立面已經完工，但內部卻完全沒有任何裝修，垃圾遍地，雜草叢生。現場港龍城營銷中心的工作人員回復稱，目前港龍城資金鏈斷裂，老板也在尋求融資。

工商資料顯示，蘇州港龍商業管理有限公司(原蘇州中富商貿城經營公司)已被列為失信被執行人，法定代表人周陳香被法院限制高消費，港龍控股和蘇州港龍置業也官司纏身，因未履行連帶責任賠償經濟損失，被法院列為失信被執行人。

關鍵詞： 港龍控股