備受關注的北三環絕版剛改項目“狀元村·北京書院”(以下簡稱“北京書院”)，近日因信托受托方“四川信托”多個資金池項目逾期，再被部分意向置業者所聚焦。根據上述意向置業者提供的信息，深陷違約漩渦的四川信托，正是北三環“老盤新售”項目北京書院開發商——北京遠洋一品房地產開發有限公司(以下簡稱“遠洋一品公司”)的歷史股東與重要融資合作伙伴。四川信托還曾為北京書院項目多次發售信托產品。而在四川信托深陷兌付危機后，與遠洋一品公司之間過往的多筆信托計劃是否已如期兌付?歷史上的股東關系是否已經解除?四川信托的兌付危機又是否會波及這樣一個網紅項目?
增資入股、曾持股高達75%
公開信息顯示，四川信托是在四川省信托投資公司、四川省建設信托投資公司整頓重組，合并部分優質資產并引入戰略投資者的基礎上改制設立的信托公司，于2010年11月28日正式開業。目前，該公司注冊資本為35億元，共有10個股東，管理信托資產規模逾3000億元。
天眼查顯示，這家正深陷違約漩渦中的信托公司，曾是遠洋一品公司的三大股東之一，參股日期為2010年4月16日，于2018年12月31日認繳出資額3000萬元，持股比例高達75%，退股日期為2019年3月22日。而在四川信托退出股東序列后，遠洋一品公司的股東僅剩北京遠洋地產開發集團有限公司、北京遠洋房地產經紀有限公司兩席，兩家公司的持股比例分別為92.5%及7.5%。
在四川信托披露的“北京遠洋一品股權投資優先級開放期集合資金信托計劃”的信托融資說明材料中，詳細交代了四川信托當時的入股信息：信托優先級資金3000萬元向遠洋一品公司增資并持股75%，剩余資金計入資本公積，用于償還浙商銀行借款、遠洋一品公館項目建設。
據上述信托融資計劃中“項目說明”信息，“遠洋一品公館位于北京朝陽區北土城東路恵忠庵，占地9.93畝，包括1幢21層住宅20391平方米、1幢9層商業辦公6166平方米”。
“當時四川信托通過增資、信托融資的方式，為遠洋一品公司地產項目的開發補足資金，借此成為公司股東。”一位不愿意具名的地產分析師如此評價。
8億元的信托融資
四川信托不僅一度位列遠洋一品公司大股東之列，參股多年間更是參與了該公司多筆信托融資計劃。
上述“北京遠洋一品股權投資優先級開放期集合資金信托計劃”，詳細列出了遠洋一品公司當時的系列信托計劃：信托計劃總規模8億元，其中優先級規模4億元、次級規模4億元。具體來看，次級由北京遠洋地產開發集團有限公司以持有的對遠洋一品公司4億元應收債權認購;優先級規模4億元，可分期募集(計劃9期)，各期期限分別計算。從信托產品成立時間來看，第1期于2017年11月9日成立，第9期于2018年1月25日成立。
上述信托計劃內容還顯示，在質押擔保上，由北京遠洋地產開發集團有限公司、北京遠洋房地產經紀有限公司以其持有的項目公司股權質押給四川信托，為借款人按約定償還債務本息提供質押擔保;抵押擔保方面，遠洋一品公司以標的項目在建工程及對應國有土地使用權為其按約定償還貸款本息、資金歸集等義務提供抵押擔保，評估值約為14.08億元，總體抵押率不超過30%。資金用途上，募資將用于北京市朝陽區北土城路惠忠庵項目金融機構借款和項目建設，標的項目即北京書院。
8億元信托融資金額并非行業最高規模，外界對遠洋一品公司信托融資的關注，主要來自投資方四川信托的兌付危機與開發商的眾多涉訴，和對未來兌付的擔憂。
在工商系統中，遠洋一品公司對年報數據未予公示，但在其信托融資計劃說明中，該公司部分財務數據被披露：2016年凈資產3509萬元，資產負債率91.63%。此外，作為遠洋一品公司過往信托融資的股權質押及擔保方，北京遠洋地產開發集團有限公司的財務數據也被披露：2016年凈資產6628萬元，資產負債率23.83%。
知名地產分析師嚴躍進向北京商報記者表示，房企通過信托融資“回血”，一是短期內無法獲得銀行貸款;二是希望將有限的銀行貸款授信額度用在其他方面。對于現金流吃緊的小型企業而言，借道信托融資的考量大多是出于前者。
對2003年2月拿地 、2019年11月入市，期間涉訴眾多、開發緩慢的北京書院而言，選擇發行信托產品融資也在情理之中。
匯生國際融資總裁、協縱策略管理集團創始人黃立沖表示，借道信托融資一方面能夠補足資金;另一方面能優化企業財務狀況，使企業資產負債表得到明顯改觀。
頻繁股權質押引擔憂
讓一眾關注北京書院項目的意向置業者稍感安心的是，此前被信托資管產品風險測評專業網站測評“風險較高”的信托產品已經進行了清算。
北京商報記者在四川信托官網找到了北京遠洋一品股權投資集合資金信托清算報告。根據報告內容，2019年2月1日，該信托計劃終止，四川信托根據信托文件的規定對該筆信托計劃進行了清算。報告還對截至2019年2月1日清算日的收益及分配情況進行了披露：該筆信托項目收入合計約6839.62萬元，其中投資收益約為6834.03萬元。
不過，由于近年間遠洋一品公司的股權出質動作較為頻繁，仍有意向購房者向北京商報記者表示，對于北京書院項目及開發商資金鏈的擔憂還沒有被完全打消。
據天眼查數據，由遠洋一品公司兩大股東作為出質人，在2017年11月6日-2019年4月19日期間，遠洋一品公司共有歷史股權出質記錄11條。其中，與歷史股東四川信托間存在8條股權質押記錄，區間為2017年11月6日-2019年2月28日，有效狀態的記錄為3條，出質股權數額分別為700萬元、300萬元以及700萬元;與北京市國通資產管理有限責任公司相關的股權質押記錄有3條，均為有效記錄，出質股權數額分別為700萬元、3000萬元以及300萬元。
北京商報記者從市住建委網站預售項目信息處了解到，北京書院項目存在抵押，抵押類型為“在建工程及土地使用權抵押”，抵押權人為北京市國通資產管理有限責任公司。2019年11月7日獲批預售的126套房源，目前均為預售抵押狀態。
北京房地產商會會長黎乃超向北京商報記者表示，房地產預售項目存在抵押已經較為平常，但是對于“老盤新售”項目，購房者須格外留意項目抵押率以及開發商是否存在不良償債記錄，以防項目銷售后存在交房難以及產權辦理難等問題。
就“抵押項目開發進展緩慢，是否影響遠洋一品公司信托兌付”以及“如何平息購房者對于公司資金鏈的擔憂”等問題，北京商報記者分別致電四川信托及遠洋一品公司方面，不過截至發稿，四川信托未予回復，遠洋一品公司工作人員明確表示不接受采訪。
