日前，國家高層重磅發(fā)聲，房地產(chǎn)新發(fā)展模式再次被提及。對(duì)此，中信證券發(fā)研指出，新發(fā)展模式下，對(duì)于滿足新市民居住需求、城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)等持有運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)值得關(guān)注。在筆者看來，目前的市場(chǎng)環(huán)境或?yàn)槲锕苄袠I(yè)提供了重要的支持與指引方向，有助于推動(dòng)優(yōu)質(zhì)物企加速成長(zhǎng)。

而在步入3月港股財(cái)報(bào)披露期，各家物企紛紛交出亮眼答卷之際，筆者也注意到了一家正處于高質(zhì)量發(fā)展期的優(yōu)質(zhì)物企合景悠活(3913.HK)。

3月29日，合景悠活(3913.HK)發(fā)布了2021年年度業(yè)績(jī)公告，公司規(guī)模與業(yè)績(jī)?cè)鏊傥痪有袠I(yè)前列，高速增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)與公司當(dāng)前的估值形成了強(qiáng)烈反差。不妨就此來看看合景悠活的增長(zhǎng)底色如何，其是否有機(jī)會(huì)成為價(jià)值之選。

核心指標(biāo)增速亮眼，成長(zhǎng)性、戰(zhàn)略力均被低估

縱覽這份財(cái)報(bào)，最直觀的感受就是快增長(zhǎng)、高質(zhì)量。在多輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，合景悠活業(yè)務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張，截至2021年12月31日，合景悠活在管面積達(dá)到2.06億平米，同比增長(zhǎng)395%，順利達(dá)成了之前設(shè)定的目標(biāo)；合約面積達(dá)到2.78億平米，同比增長(zhǎng)420%。

對(duì)比2020年底合景悠活約4,200萬平方米的在管面積，不難發(fā)現(xiàn)合景悠活的成長(zhǎng)動(dòng)能十分充足。結(jié)合公司管理層2020年提出的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃來看：2021年實(shí)現(xiàn)2億左右的整體規(guī)模目標(biāo)，并預(yù)計(jì)公司未來三年會(huì)實(shí)現(xiàn)超過8倍的規(guī)模增長(zhǎng)，可見合景悠活已超額兌現(xiàn)了部分發(fā)展目標(biāo)，正按規(guī)劃有條不紊地行駛在發(fā)展快車道上，未來發(fā)展前景可期。

同時(shí)注意到，對(duì)于擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，合景悠活并不盲目，而是十分注重規(guī)模與效益的平衡，持續(xù)夯實(shí)高質(zhì)量、穩(wěn)增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)底座。

報(bào)告期內(nèi)，合景悠活持續(xù)提升的運(yùn)營(yíng)效率，管理費(fèi)用占收入比逐年遞減至10.2%，且住宅及非住第三方物管費(fèi)收取率分別提升至90.5%及99%的水平，助推業(yè)績(jī)高質(zhì)增長(zhǎng)。

截至2021年年末，合景悠活實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約32.55億元，同比增長(zhǎng)114.6%；凈利潤(rùn)約6.84億元，同比增長(zhǎng)111.4%；毛利潤(rùn)約12.26億元，同比增長(zhǎng)92.0%；毛利率達(dá)約37.7%，釋放業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)、盈利能力出色的積極信號(hào)。

此外，合景悠活期內(nèi)錄得現(xiàn)金及其等價(jià)物共計(jì)12.34億元，充沛的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流將為未來擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己帽Ｕ稀?/p>

總的來說，從這份年報(bào)中可以看出，合景悠活在過去的一年里再度實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，同時(shí)多措并舉兼顧經(jīng)營(yíng)效益與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，展現(xiàn)出了高質(zhì)量、快增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。

進(jìn)擊的全業(yè)態(tài)智慧服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，多維度向上打開成長(zhǎng)天花板

進(jìn)一步來看，合景悠活為什么能保持如此強(qiáng)勁的增長(zhǎng)？其增長(zhǎng)的可持續(xù)性有如何呢？經(jīng)過梳理，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來尋因。

1）以成熟的市場(chǎng)化運(yùn)作助力規(guī)模加冕，獨(dú)立性進(jìn)一步凸顯

合景悠活的市場(chǎng)化拓展能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)獨(dú)立性高。這也意味著，在地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩的背景下，合景悠活已經(jīng)形成了不過于依賴開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為營(yíng)收的穩(wěn)定性確定性提供強(qiáng)力保證。

報(bào)告期內(nèi)，合景悠活集中發(fā)力第三方外拓，錨定一二線城市的高質(zhì)量項(xiàng)目，交出了約2,000萬平方米的靚麗成績(jī)單，總計(jì)成功外拓了包含了政府物業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院及公共物業(yè)等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的272個(gè)項(xiàng)目。截至2021年末，公司在管面積和合約面積中來自第三方的比例高達(dá)88%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，合景悠活的新增合約面積和并購面積分別位列第7名和第3名，再次印證了合景悠活正憑借多種渠道加快規(guī)模擴(kuò)張，不斷斬獲發(fā)展先機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

（資料來源：中指研究院）

與此同時(shí)，在積極擴(kuò)張規(guī)模的過程中，合景悠活并非唯“規(guī)模論”，而是理性地強(qiáng)調(diào)有品質(zhì)的擴(kuò)張。首先，合景悠活高度重視項(xiàng)目品質(zhì)以及其能否帶來管理業(yè)態(tài)的完善和補(bǔ)充。按照在管面積劃分，年內(nèi)外拓項(xiàng)目中非住占比近6成，一二線城市的占比達(dá)69%，以高品質(zhì)的外拓項(xiàng)目持續(xù)完善合景悠活的全業(yè)態(tài)布局。

更為重要的是，為確保擴(kuò)張質(zhì)量，合景悠活針對(duì)投后管理建立起了一套完善的整合步驟和打法。據(jù)了解，一般在1年內(nèi)，合景悠活會(huì)對(duì)成員企業(yè)進(jìn)行管理?xiàng)l線和商業(yè)模式梳理，開展一系列的制度設(shè)計(jì)及業(yè)財(cái)一體化對(duì)接，確保平穩(wěn)過度和融合。隨著成員企業(yè)進(jìn)入深化發(fā)展期，合景悠活會(huì)通過定期評(píng)估及深度交流，跟蹤成員企業(yè)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；通過跨品牌賦能和激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展；通過戰(zhàn)略規(guī)劃同步、團(tuán)體組織建設(shè)與分享，攜手共進(jìn)，以此實(shí)現(xiàn)整體發(fā)展持續(xù)高質(zhì)量向上。

深一層的考慮，合景悠活之所以能夠開辟出一條成熟高效的擴(kuò)張路徑，離不開其在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、中西部等地區(qū)長(zhǎng)期的精耕細(xì)作，由此形成了深厚的品牌護(hù)城河。公告顯示，年內(nèi)大灣區(qū)及長(zhǎng)三角的在管面積分別達(dá)到7650萬方及4800萬方，隨著深耕區(qū)域項(xiàng)目密度的逐步提升，公司優(yōu)勢(shì)也將愈加突出。

持續(xù)顯現(xiàn)的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力疊加良好的品牌效應(yīng)，合景悠活獲得了來自行業(yè)、市場(chǎng)和專家的一系列認(rèn)可。2021年，合景悠活斬獲了包括中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)15強(qiáng)中國物業(yè)企業(yè)數(shù)字力20強(qiáng)在內(nèi)的30多個(gè)行業(yè)重磅獎(jiǎng)項(xiàng)，力證合景悠活出色的綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。

（資料來源：公司公告）

2）全業(yè)態(tài)布局下，加速釋放商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)潛力

如前文所述，合景悠活追求多元化的管理業(yè)態(tài)，目前已經(jīng)形成了圍繞住宅、商業(yè)、公建的全業(yè)態(tài)、多方位管理和服務(wù)體系。截至2021年底，合景悠活的住宅與非住業(yè)態(tài)的在管面積占比為48：52。而再從收入角度進(jìn)一步細(xì)分，合景悠活的住宅：商業(yè)：公建收入占比為6：2：2，顯示出均衡的業(yè)態(tài)布局。

在這之中，商業(yè)業(yè)態(tài)是合景悠活重點(diǎn)布局的領(lǐng)域之一。公告顯示，2021年合景悠活購物中心及寫字樓運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，購物中心實(shí)現(xiàn)客流量及銷售額同比超50%的增長(zhǎng)，出租率突破88%；寫字樓維持100%的收繳率，出租率突破88%。報(bào)告期內(nèi)，合景悠活實(shí)現(xiàn)非住宅物業(yè)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)189.9%至13.19億元。

從資本市場(chǎng)的角度來看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)水平更高，毛利水平更具優(yōu)勢(shì)；同時(shí)由于其對(duì)物企的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和品牌資源的要求更高，通常會(huì)給予更高的估值，如擁有豐富的非住宅業(yè)態(tài)資源華潤(rùn)萬象生活當(dāng)前動(dòng)態(tài)PE約52倍，遠(yuǎn)高于板塊平均動(dòng)態(tài)PE值20。而這也正是合景悠活的機(jī)會(huì)所在。

在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，合景悠活近年來積累了豐富的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，擁有成熟的商業(yè)產(chǎn)品條線。在購物中心方面，針對(duì)不同消費(fèi)人群及項(xiàng)目體量，合景悠活已成功打造了“悠方”、“摩方”、“悠方天地”三大購物中心產(chǎn)品線，形成了定位精準(zhǔn)、多線并舉的商業(yè)版圖，并成功打造了多個(gè)城市名片；寫字樓方面，合景悠活圍繞「享·智慧」、「樂·生態(tài)」、「添·溫度」三大主題，細(xì)化升級(jí)為全新的悠樂服務(wù)體系，為客戶提供更細(xì)致、更人性化的專業(yè)服務(wù)。日趨完善的品牌體系以及標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化的產(chǎn)品線有利于合景悠活把握市場(chǎng)機(jī)遇，以出色的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力打造更多業(yè)績(jī)附著點(diǎn)。

3）增值服務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯，逐步釋放倍增效應(yīng)

加速突破和多元增長(zhǎng)的增值服務(wù)是合景悠活此份年報(bào)中的又一亮點(diǎn)，也是予以其未來廣闊想象空間的要點(diǎn)之一。社區(qū)生活服務(wù)戰(zhàn)略布局方面，合景悠活堅(jiān)持以住戶為中心，持續(xù)提升服務(wù)力，能夠?yàn)槠涮峁┥睢①徫铩⒐ぷ魅轿坏膬?yōu)質(zhì)體驗(yàn)。同時(shí)在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，合景悠活亦在不斷進(jìn)行服務(wù)力創(chuàng)新，主動(dòng)為客戶多想一步，多做一步，采取智能化方式，滿足商業(yè)客戶的定制化需求。

報(bào)告期內(nèi)，合景悠活與京東集團(tuán)正式簽署框架合作協(xié)議。據(jù)了解，合作達(dá)成后，合景悠活的物業(yè)服務(wù)資源和京東集團(tuán)的商品派送資源、數(shù)字系統(tǒng)平臺(tái)形成兩個(gè)飛輪互相咬合的良性發(fā)展。比如，為小區(qū)住戶構(gòu)建“家門口的綜合物流生活服務(wù)模式”，為企業(yè)客戶提供商業(yè)寫字樓無人便利店及無人超市、定制化采購服務(wù)等服務(wù)。

與此同時(shí)，合景悠活也借助科技賦能，通過打造數(shù)字化產(chǎn)品和服務(wù)，持續(xù)拓寬物業(yè)增值空間。此次與京東合作后，合景悠活集團(tuán)自主研發(fā)的“一合悠選購物平臺(tái)”亦能與京東電商平臺(tái)在價(jià)格、供應(yīng)鏈等層面實(shí)現(xiàn)資源共享。

可以預(yù)見的是，合景悠活物業(yè)通過提供專業(yè)化、智能化、多元化的增值服務(wù)，滿足業(yè)主差異化服務(wù)需求。在這個(gè)過程中，合景悠活會(huì)有獨(dú)立發(fā)展，也會(huì)有和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的合作互動(dòng)，由此不斷拓寬業(yè)務(wù)收入來源，增加盈利模式。從營(yíng)收來看，2021年，合景悠活的社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入6.05億元，同比高增109%；非住增值服務(wù)收入也達(dá)到9,800萬元，同比高增81%，顯示出了良好的增長(zhǎng)性。

小結(jié)

展望未來，合景悠活管理層表示將持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)規(guī)模拓展，多輪驅(qū)動(dòng)深化布局。從全業(yè)態(tài)到全生態(tài)，聚焦強(qiáng)協(xié)同或產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展機(jī)會(huì)，構(gòu)筑多元的悠活伙伴經(jīng)濟(jì)圈。持續(xù)推進(jìn)成員企業(yè)深度融合，通過全方位賦能和市場(chǎng)化機(jī)制，實(shí)現(xiàn)協(xié)同效益。利用數(shù)字化科技賦能，營(yíng)造更安全舒適的社區(qū)氛圍，打造更綠色智慧的城市環(huán)境。相信隨著這一系列舉措的落地，合景悠活將在未來持續(xù)釋放商業(yè)價(jià)值，交出更多優(yōu)異的業(yè)績(jī)成績(jī)單。

最后回歸到投資層面，投資除了要明確企業(yè)是否優(yōu)秀值得投資，更要明確其是否值得當(dāng)下投資，也就是目前估值是否合理。從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，合景悠活的股價(jià)走勢(shì)與板塊相一致，經(jīng)過數(shù)個(gè)月的調(diào)整后目前已落入低位區(qū)間。

而毫無疑問的是，從此份年報(bào)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，合景悠活是一個(gè)處于高速成長(zhǎng)期的績(jī)優(yōu)生，當(dāng)前不足10倍的估值顯然不足以反映公司持續(xù)展現(xiàn)的優(yōu)秀表現(xiàn)，在政策友好+現(xiàn)金創(chuàng)造能力強(qiáng)+成長(zhǎng)期等多重因素的催化下，筆者相信合景悠活后續(xù)仍會(huì)有亮眼表現(xiàn)，不妨拭目以待。

關(guān)鍵詞： 合景悠活(3913 HK):第三方業(yè)務(wù)占比高達(dá)88% 全業(yè)態(tài)物管績(jī)