回顧過(guò)去一年地產(chǎn)股可謂萬(wàn)馬齊喑，嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)，銷(xiāo)售端的不暢，疊加融資環(huán)境的收緊，現(xiàn)金流斷裂成為壓倒不少房企的“最后一根稻草”。

隨著去年底以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸得到糾偏，金融信貸政策亦開(kāi)始有所放寬，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求逐步得到滿(mǎn)足。

開(kāi)年以來(lái)，在政策邊際寬松環(huán)境下，房地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)震蕩上行趨勢(shì)，但到2月中旬高點(diǎn)后，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)頹勢(shì)，尤其是3月中旬，更是接連出現(xiàn)大跌行情，市場(chǎng)更是爆出內(nèi)外資多空對(duì)決。而隨著高層的重磅發(fā)聲，在“慎重出臺(tái)收縮性政策”，“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)今年暫緩”等一系列利好消息下，不僅穩(wěn)定政策預(yù)期，也極大地提振了市場(chǎng)信心，房地產(chǎn)板塊由此掀起了大反攻行情。

（來(lái)源：富途行情）

站在當(dāng)下看整個(gè)房地產(chǎn)板塊，多數(shù)機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)看好地產(chǎn)板塊的新主線行情，其中中信證券指出，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)股并不是跟隨基本面價(jià)量變化而波動(dòng)，而是跟隨政策松緊預(yù)期起落而漲跌。現(xiàn)在看來(lái)，政策手段足以推動(dòng)基本面見(jiàn)底反彈，而信用風(fēng)險(xiǎn)之下政策介入的意愿也達(dá)到了最高點(diǎn)。中信證券認(rèn)為，2022年3-4月是繼續(xù)超配地產(chǎn)藍(lán)籌的重要時(shí)間。

結(jié)合近期政策動(dòng)向來(lái)看，房企在融資端和銷(xiāo)售端亦出現(xiàn)多重利好。

從融資端來(lái)看，房企融資環(huán)境自去年四季度以來(lái)亦開(kāi)始呈現(xiàn)明顯改善之勢(shì)。不過(guò)就傳導(dǎo)路徑而言，央國(guó)企房企成為率先受益的對(duì)象，民企房企仍然有所延后。中銀證券報(bào)告顯示，2022 年 2 月國(guó)企、民企發(fā)債同比增速分別為 27%、-48%，整體而言民企債券融資仍然承壓，凈融資額持續(xù)為負(fù)。

即使如此，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的融資在政策鼓勵(lì)下仍然也還是迎來(lái)了窗口期。

早在去年12月，包括龍湖、碧桂園、龍光接連獲批發(fā)債，成為自監(jiān)管部門(mén)支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)債政策出臺(tái)以來(lái)成功發(fā)債的民營(yíng)房企。

此后，房企在境內(nèi)申請(qǐng)發(fā)債的熱情不斷升溫。根據(jù)交易商協(xié)會(huì)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)信息系統(tǒng)（孔雀開(kāi)屏系統(tǒng)）公開(kāi)信息，近期大悅城、保利發(fā)展、保利置業(yè)、金茂、金地、北辰實(shí)業(yè)、首創(chuàng)城發(fā)、南京奧體等企業(yè)已合計(jì)提交約295億元中期票據(jù)的注冊(cè)申請(qǐng)。

值得一提的是，在3月30日，包括碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等多家龍頭公司中票注冊(cè)被批量接受，注冊(cè)金額合計(jì)250億元。可見(jiàn)，房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債券的渠道正持續(xù)保持穩(wěn)定暢通。

此外，隨著房企間的項(xiàng)目并購(gòu)得到金融監(jiān)管部門(mén)的大力支持，在并購(gòu)債方面也呈現(xiàn)明顯升溫之勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開(kāi)年以來(lái)，各種渠道的房地產(chǎn)并購(gòu)類(lèi)融資已超1500億元。

國(guó)內(nèi)房企融資市場(chǎng)回暖之際，房企也在積極尋求海外融資。不過(guò)，過(guò)去一年，行業(yè)增速放緩、房企接連暴雷等環(huán)境下，房企信用評(píng)級(jí)屢遭下調(diào)，境外發(fā)債難度明顯加大，更多房企僅只是通過(guò)置換即將到期的海外債。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022 年 1-2月房企共發(fā)行折合131億元人民幣海外債，較去年年底略有恢復(fù)，但同比仍下降86%。

而近期，伴隨國(guó)內(nèi)政策轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)信心得到修復(fù)，房企境外融資迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

在4月1日，旭輝(00884.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，已成功發(fā)行一筆2025年到期的可轉(zhuǎn)債，用于補(bǔ)充公司流動(dòng)性，加厚安全邊際，以更好地應(yīng)對(duì)行業(yè)的變化和機(jī)遇。據(jù)悉，該筆可轉(zhuǎn)債發(fā)行規(guī)模約合19.57億港元(2.5億美元)，票息6.95%，轉(zhuǎn)股價(jià)格為5.53港元。而這也是今年以來(lái)第三筆民企境外可轉(zhuǎn)債。

早在今年1月，碧桂園(02007.HK)和龍光(03380.HK)也曾相繼成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債，規(guī)模分別在39億港元和19.5億港元。

而在本月18日，卓越商企(06989.HK)成功發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)，成為今年以來(lái)民營(yíng)房企率先發(fā)行的美元債，且距離上一筆民企美元債，已過(guò)了約半年之久。而在此之前1月3日，旭輝曾增發(fā)1.5億美元綠債。

不難看出房企的境內(nèi)外融資開(kāi)始持續(xù)呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，這也將有助于行業(yè)信心的進(jìn)一步恢復(fù)。而能夠成功率先發(fā)債的企業(yè)，也凸顯了資本市場(chǎng)對(duì)其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的認(rèn)可。

而再關(guān)注到銷(xiāo)售端，近期哈爾濱繼去年十月后再次松綁樓市調(diào)控，打響了省會(huì)城市取消限售第一槍。

3月23日，據(jù)哈爾濱市人民政府網(wǎng)站消息，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。對(duì)此業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，哈爾濱這一廢除限售政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將具有風(fēng)向標(biāo)意義，一旦落地實(shí)施，預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘行Х赂M(jìn)，主動(dòng)積極調(diào)整。

此外根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，不到3個(gè)月時(shí)間，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)60城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過(guò)70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近百次。其中，3月4日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，提出要滿(mǎn)足新市民合理購(gòu)房信貸需求，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度。

在頂層吹風(fēng)下，各地亦積極調(diào)整信貸政策。數(shù)據(jù)顯示，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，超八成城市的房貸利率下調(diào)。各地銀行放貸速度明顯提升。

（來(lái)源：貝殼研究院）

隨著樓市政策的的寬松，帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，特別是房貸利率和放款周期的改善，將為房企在銷(xiāo)售回款上帶來(lái)強(qiáng)力支撐，也將有助于降低房企的負(fù)債、補(bǔ)充現(xiàn)金流。

展望后續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)全面轉(zhuǎn)暖，而對(duì)于優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企而言，隨著政策在融資端、銷(xiāo)售端的持續(xù)助力下，其也將獲得更強(qiáng)力的業(yè)績(jī)修復(fù)，并有望充分受益于行業(yè)格局的改善，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，后續(xù)資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也將值得期待。

關(guān)鍵詞： 又一民企成功境外發(fā)債優(yōu)質(zhì)房企海外融資窗口正在打開(kāi)