回顧2021年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境面臨著諸多變化，在疫情陰霾持續(xù)籠罩疊加行業(yè)監(jiān)管政策收緊的大背景下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，需求端保持觀望態(tài)度，進(jìn)而導(dǎo)致不少規(guī)模房企的目標(biāo)完成情況不及歷史同期。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年百?gòu)?qiáng)房企平均目標(biāo)完成率不到90%，而有超過(guò)8成的房企無(wú)法完成年初訂立的目標(biāo)。

除此之外，經(jīng)過(guò)一輪行業(yè)的大洗牌，一些規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)弱、財(cái)務(wù)不佳的房企將逐步被淘汰，如何能穩(wěn)中求進(jìn)、實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展成為了房企們持續(xù)發(fā)展的重要議題。

恰逢當(dāng)下是港股上市房企的業(yè)績(jī)披露期，筆者留意到，中梁控股業(yè)績(jī)持續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，營(yíng)同比增長(zhǎng)了15.4%，并且完成年初制定銷售目標(biāo)的95.4%，優(yōu)于同行業(yè)平均水平。對(duì)此，不妨以中梁控股為參考樣本，一同探索中梁控股如何在地產(chǎn)下半場(chǎng)中行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展。

一、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)顯成效，核心指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化

在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下，中梁控股依然保持著良好的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，營(yíng)收同比增長(zhǎng)了15.4%，銷售業(yè)績(jī)也大體優(yōu)于行業(yè)平均水平。具體展現(xiàn)出以下優(yōu)勢(shì)：

年報(bào)顯示，過(guò)去一年，公司實(shí)現(xiàn)總收入761.1億元，較去年同期增長(zhǎng)15.4%；實(shí)現(xiàn)毛利130.33億元；應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為29.9億元。盡管公司盈利能力出現(xiàn)小幅回落，但是要知道，在行業(yè)陷入周期調(diào)整的背景下，不少房企同樣面臨著毛利率下滑、銷售業(yè)績(jī)不及預(yù)期等困局，有的甚至出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)狀。未來(lái)隨著政策端逐步釋放回暖信號(hào)，市場(chǎng)需求有望逐步提升，屆時(shí)公司將迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇，潛在價(jià)值有望得到進(jìn)一步釋放，從而帶動(dòng)毛利率逐步提升，達(dá)成營(yíng)利雙收的良好預(yù)期。

具體到銷售層面，在“房住不炒”的大環(huán)境下，高速發(fā)展的“黃金十年”已成為過(guò)去，銷售業(yè)績(jī)“欠收”成為了房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，2021年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偻认陆盗?.5%，近四成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)了同比降低的情況。反觀，中梁控股在銷售增長(zhǎng)之際，持續(xù)保持較高的回款質(zhì)量。2021年，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額為1718億元，其中現(xiàn)金回款率保持著85%較高的回款率。截至到去年11月中下旬，中梁就已完成全年的回款目標(biāo)，比預(yù)計(jì)時(shí)間提前整整42天，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供充足的現(xiàn)金流支撐。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，過(guò)往一年融資端趨緊、房企現(xiàn)金流承壓的背景下，降低財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)成為了房企們當(dāng)下至關(guān)重要之舉，而中梁控股在這方面也有出色的一面，債務(wù)結(jié)構(gòu)正在不斷地優(yōu)化。從公司業(yè)績(jī)公告來(lái)看，公司實(shí)現(xiàn)總有息負(fù)債402億元，較去年同期下降26%。在“三道紅線”方面，盡管公司踩中了一道紅線，但是總體趨勢(shì)持續(xù)向好。公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率自2020年的80%下降至2021年的75.8%；凈負(fù)債比率約為35.4%；現(xiàn)金短債比為1.04。不難看出，中梁控股在相關(guān)債務(wù)方面確實(shí)下了一番功夫，其凈負(fù)債比率與總有息負(fù)債在國(guó)內(nèi)房企中處于較低的水平，現(xiàn)金短債比也呈現(xiàn)出持續(xù)優(yōu)化的趨勢(shì)。

從以上數(shù)據(jù)不難看到，中梁控股具備穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從逆周期中積極應(yīng)對(duì)行業(yè)變化，足見(jiàn)其基本盤的穩(wěn)固程度。在良好業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)下，筆者認(rèn)為不妨從土儲(chǔ)布局與產(chǎn)品力兩大維度出發(fā)，一同探討中梁控股的成長(zhǎng)奧秘所在。

二、三大動(dòng)能成為抵御周期的重中之重

動(dòng)能一：積極拓展五大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，長(zhǎng)三角占比達(dá)42.1%

土儲(chǔ)作為房企的生命線，對(duì)房企的成長(zhǎng)空間和利潤(rùn)水平起了至關(guān)重要的作用。作為深耕行業(yè)多年的大型綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，中梁控股在區(qū)域擴(kuò)展的策略引導(dǎo)下，項(xiàng)目已拓展至中國(guó)五大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。截止至報(bào)告期末，中梁控股總土儲(chǔ)量約為5980萬(wàn)平方米；收購(gòu)了85幅土地，規(guī)劃建筑面積為1000萬(wàn)平方米，已收購(gòu)地塊（不含停車位）的平均成本約為5267元。

從區(qū)域布局來(lái)看，中梁控股42.1%的資源投放到長(zhǎng)三角區(qū)域，其次為中西部區(qū)域32.2%；環(huán)渤海區(qū)域13.1%；海峽西岸8.8%；珠三角3.8%。不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角依然是中梁控股的深耕要地，同樣也是增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略要點(diǎn)。要知道，長(zhǎng)三角目前已發(fā)展進(jìn)入城市群階段，未來(lái)也有望發(fā)展成為具有全球影響力的世界級(jí)城市群之一，其成長(zhǎng)潛力與價(jià)值空間毋庸置疑。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角城市群開(kāi)發(fā)投資及銷售規(guī)模顯著高于其他城市群，2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)3萬(wàn)億元，商品房銷售面積超2.7億平方米，占全國(guó)的比重分別為22%和16%。由此看來(lái)，中梁控股的土儲(chǔ)布局是具有前瞻性的，未來(lái)隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)與核心城市資產(chǎn)價(jià)值不斷攀升，中梁控股的潛力價(jià)值也愈發(fā)突顯，助推公司可持續(xù)發(fā)展。

（信息來(lái)源：公司公告）

動(dòng)能二：精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，釋放管理紅利

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，房企在組織架構(gòu)方面的調(diào)整也有所加速。自去年以來(lái)，已有旭輝控股、綠城中國(guó)、中南置地、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等多家房企進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。不難發(fā)現(xiàn)，“向管理要紅利”逐漸成為了行業(yè)共識(shí)，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)與精兵簡(jiǎn)政成為了房企們降本增效的重要之舉。

2021年，中梁控股積極應(yīng)對(duì)行業(yè)變化，同時(shí)順應(yīng)大勢(shì)持續(xù)聚焦房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展，公司持續(xù)升級(jí)管理機(jī)制，目前也在積極探索類似于跟投升級(jí)版的合伙人開(kāi)發(fā)模式，后續(xù)表現(xiàn)也將值得期待。

此外在2022年伊始，中梁亦將暫不具備業(yè)績(jī)引擎功能的粵港澳和京津冀兩個(gè)區(qū)域集團(tuán)降為區(qū)域公司。據(jù)悉，中梁控股近期亦再次深化組織架構(gòu)調(diào)整，將原浙江區(qū)域集團(tuán)與原粵港澳區(qū)域集團(tuán)的浙閩業(yè)務(wù)整合為新浙閩區(qū)域公司，同時(shí)考慮到山東業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，將山東區(qū)域集團(tuán)拆分成青島直屬區(qū)域公司和山東區(qū)域公司。分析人士指出，中梁的這一調(diào)整力度預(yù)示著公司將管理層級(jí)從3.5級(jí)變?yōu)?.5級(jí)，具有相當(dāng)前瞻性。

動(dòng)能三：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力印證品牌實(shí)力，榮膺多項(xiàng)大獎(jiǎng)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，當(dāng)前房企的角力點(diǎn)也正圍繞提升產(chǎn)品質(zhì)量而展開(kāi)，產(chǎn)品力已不僅是生產(chǎn)力、建造力，更是交付力、服務(wù)力和運(yùn)營(yíng)力的多維度發(fā)力。

在產(chǎn)品營(yíng)造的層面，中梁控股秉承著“以人為本”的產(chǎn)品理念，持續(xù)加大產(chǎn)品研發(fā)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)能力獲得業(yè)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)的一致認(rèn)可。隨著4.0產(chǎn)品的持續(xù)研發(fā)和項(xiàng)目落地，中梁控股連續(xù)三年登榜中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP30，其中成都中梁御璟臺(tái)項(xiàng)目更是榮膺2021年全國(guó)十大品質(zhì)作品。不僅如此，中梁控股融合4.0設(shè)計(jì)理念的鎏金系項(xiàng)目同樣成果顯著，目前已在成都、杭州等七座城市落地，共計(jì)獲得30多項(xiàng)國(guó)內(nèi)外榮譽(yù)。

在保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力的同時(shí)，公司積極推進(jìn)交付工作，加大交付的力度。數(shù)據(jù)顯示，去年8-11月中梁控股圓滿交付杭州中梁云都匯、臨泉中梁壹號(hào)院、中梁燕山壹號(hào)院等40余個(gè)項(xiàng)目、近30000套房屋。

要知道，在行業(yè)大調(diào)整的環(huán)境下，不少房企資金鏈緊張，甚至頭部房企也難免深陷危機(jī)泥潭，相比之下，中梁控股40多個(gè)項(xiàng)目能夠如期交付展現(xiàn)出了較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力與品牌實(shí)力，未來(lái)隨著交付項(xiàng)目逐一兌現(xiàn)，助推預(yù)售資金回流的同時(shí)，持續(xù)增強(qiáng)客戶的粘性與信賴度，形成良性循環(huán)，為公司后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的根基。

（信息來(lái)源：公司官網(wǎng)）

三、總結(jié)

從資本端來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)動(dòng)蕩逐步蕩蔓延至整個(gè)資本市場(chǎng)，內(nèi)房股板塊估值一度落入歷史底部區(qū)間，不少地產(chǎn)標(biāo)的存在超跌現(xiàn)象，其真實(shí)價(jià)值并未被資本市場(chǎng)有效反映。

在此背景下，具備穩(wěn)健財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)實(shí)力的優(yōu)質(zhì)房企將會(huì)是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。從中梁控股交出的這份成績(jī)單來(lái)看，公司恰恰符合了以上優(yōu)勢(shì)，未來(lái)隨著政策端風(fēng)險(xiǎn)逐步緩解，房企間的馬太效應(yīng)愈發(fā)突顯，公司的市場(chǎng)價(jià)值有望被重新評(píng)估，值得投資者關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 中梁控股(02772 HK):主動(dòng)聚焦地產(chǎn)主業(yè) 整合組織長(zhǎng)期動(dòng)能顯現(xiàn)