2021年以大量房企爆雷作為標志性事件，中國房地產行業(yè)快速入冬。進入了2022年后，房地產的銷售依舊是一蹶不振，截至4月，中國主要房地產企業(yè)的銷量一片慘淡，萬科、碧桂園、保利等明星企業(yè)也無一幸免。

這些數據不難看出國家住房不炒的決心，房地產泡沫被戳破已經是定局，剩下的是時間問題。但房地產具有金融屬性，如若房地產和中國經濟快速脫鉤也會造成風險。最直接的來看，地方財政就第一個頂不住。

所以在這種背景之下，“因城施策”的動作頻現，全國目前已經有超百城采取松綁房地產措施。而全國房價標兵長沙也有了新動作，推出“異類”松綁方案：

1）將存量房盤活供作租賃住房，運營年限不低于10年；

2）盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。

此舉可謂一舉兩得，既滿足買不起房的打工人居住需求，又盤活了手頭還有錢但是躺平觀望房地產行業(yè)的炒房客，著實妙哉。

1房價洼地

三千年的歷史長河，從楚漢古城到網紅名城，長沙成長為了一座擁有萬億GDP，上千萬人口的城市。豐厚的文化底蘊疊加扎實的經濟基礎，截至2021年，長沙已經連續(xù)14年獲評“中國最具幸福感城市”。

除去“小龍蝦”，“茶顏悅色”等網紅標簽，長沙還有一個最讓人津津樂道的稱號——“房價模范生”。

根據易居研究院的數據，2020年中國50個典型城市的房價收入比重，長沙位列第50名，房價收入比僅為6.2。

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。

也就是說，以長沙家庭年收入，平均不吃不喝6.2年即可買入一套房。相較于深圳家庭需要近40年的地獄難度，長沙對年輕人的生存環(huán)境十分友好。

用長沙市長鄭建新的話來說，“年輕人在長沙買房，不靠父母也能輕松買得起?！?/b>

盡管住房不炒的口號早就在全國喊響，但能和長沙這般有決心的城市并不多。在長沙，為了控制不斷上漲的房價，“四個4政策”功不可沒：

1、長沙商品住房須取得不動產權屬證書滿4年才可交易；

2、長沙購買第二套房，必須在首套房拿證滿4年后；

3、長沙個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅；

4、非長沙市戶籍家庭在本市穩(wěn)定就業(yè)且無住房的，須正常繳納24個月社保。

在房地產的嚴控措施之下，長沙房價基本穩(wěn)定在1萬出頭，和深圳成為兩個極端。

深圳房價高居全國首位，而長沙則成為全國房價最低的萬億GDP城市。

2再獻妙計

長沙憑借出色的房價調控手段成為全國房地產“模范生”，這是官媒欽點的，也是大家有目共睹的。那這次長沙交出的松綁作業(yè)又是如何呢？

5月11日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領導小組發(fā)布了《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，此方案的要點主要有三：

一、由長沙市住房租賃監(jiān)管服務平臺進行監(jiān)管，將存量房盤活供作租賃住房，運營年限不低于10年；

二、盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算；

三、選擇長房集團、長沙建發(fā)集團作為試點企業(yè)，開展盤活存量房供作租賃住房試點，力爭到2025年末籌集租賃住房不少于15萬套。

以上措施簡要來說就是“以租換購，盤活存量房”。在理想的預期下，次此新政能夠重新連接房地產行業(yè)需求與供給這塊斷裂的關系。

現在中國的房地產現狀是打工人需要住房但買不起房，炒房客手頭有房有資金卻周轉不起來。

一方面，“變相取消限購”有助增加購房需求，從而使得房地產行業(yè)平穩(wěn)過度困難期，同時助力地產財政回血。

另一方面，為了取得購房資格，又會促使大量的空置房產進入租賃市場，并且是以長租的形式出現。長租和短租看似都是租，實則有極大的區(qū)別。對于租客來說，長租比較穩(wěn)定，不會隨時面對房租大幅上漲，或者退租的問題。

可見，長沙這次交出的作業(yè)滿足了各類人群的需求，即刺激了富人購買力，又保護了窮人的居住權，可謂是一石二鳥。

不過，長沙計策雖美，但樓市多魔。長沙這次的措施也存在幾個疑問未解決。

3百密難免疏

首先，如何杜絕炒房客們抱團取暖？

既然只要達成租賃就能有購置新房的資格，那兩個同時有炒房需求的人互通，交換租金，達成租賃協(xié)議，他們就能同時獲得購房資格。這種情況，官方會如何出手管控呢？

另外，既然是長租，那租金的價格就變得十分的敏感，這個由誰來定呢？監(jiān)管機構？還是市場？

遙想2020年長租公寓暴雷的血汗史，想要樹立長租模式真不是件易事。

當時長租公寓的玩法大致是公司先通過“高進低出”的方式從房東處高價取得房源，再以低價快速把房源提供租給房客，最后通過“長租短付” 收割大量租客的租金捐款跑路，留下房東與房客互相扯皮。

當然，長沙住建局還是有備而來，產權人是和指定的試點企業(yè)簽訂合同，不存在2020年那種長租中介卷款跑路的暴雷風險，租金的流水也將受到監(jiān)管，以盡量達到公平穩(wěn)定。

不過定價的方法還是一個問題，房東的房租定價要是大幅落后于房價上漲速度，甚至只能勉強跑贏通脹的話，也會有引發(fā)房東集體抗議違約的風險，這點也需防范。

目前更多的細節(jié)還有待官方出臺細則進行明確，我們還需要靜候佳音。

總的來說，長沙創(chuàng)新式的“租購并舉”政策瑕不掩瑜，如果在上述疑點都落實到位的情況下，“長沙方案”有望推往更多的城市進行效仿，促進中國的整體房市更健康持續(xù)的建設。