房價(jià)與地價(jià)之間的微妙關(guān)系一直是市場熱議的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場，更讓不少開發(fā)商意識到市場正在發(fā)生的變化。相比于前幾年土地市場的火爆，今年以來全國多數(shù)地區(qū)的土地市場整體降溫，但也呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。
土地流拍大增
今年以來，流拍在全國土地市場上越來越多地出現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，今年前7個月全國房地產(chǎn)市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高;二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%;三四線城市土地流拍合計(jì)達(dá)629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。
8月10日，太原土拍市場8宗地塊全部流拍。其中，僅有的兩家拿地公司出價(jià)不達(dá)拍賣底價(jià)。事實(shí)上，這8宗地曾被寄予厚望，此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，這場拍賣會有望誕生今年太原的最高樓面地價(jià)和土地單價(jià)。其實(shí)，土地市場的降溫在各地均有表現(xiàn)，在杭州、蘇州、寧波、嘉興等地均有地塊流拍，背后反映出的是房企在拿地方面更為審慎。“在目前的政策環(huán)境下，公司在拿地方面是寧缺毋濫，如果投資回報(bào)率不高，我們寧愿選擇放棄。”深圳一家大型房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價(jià)同比下降19.1%。此外，土地成交的溢價(jià)率也處在下行通道。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國300城市住宅用地成交均價(jià)下降幅度近兩成，溢價(jià)率較去年同期下降22%。
房企拿地趨于保守
在臨近深圳的東莞，8月進(jìn)入了土拍高峰，最吸引市場的還是8月13日和14日出讓的清溪地塊。8月13日是由華潤以總價(jià)10.7億元、樓面價(jià)約每平方米13396元拿下編號為2018WG016號的地塊，這一價(jià)格已經(jīng)刷新了近3年來清溪的最高樓面價(jià)。但是這一紀(jì)錄僅僅保持了1天，8月14日由金茂以5.56億元、樓面價(jià)約每平方米14003元拿下編號為2018WG017的地塊，再次刷新紀(jì)錄。不過，東莞8月的土拍盛宴中也有多塊土地沒有觸發(fā)競自持機(jī)制，地價(jià)、競拍主體均不及往年的熱度。
而在惠州土地市場，更上演了一場“烏龍劇”。8月22日，位于惠州大亞灣西區(qū)荷茶地段一宗約6000平方米的地塊拍出7.9億元的天價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)2022%，這也是惠州土拍史上最高溢價(jià)率，而且地塊樓面價(jià)高達(dá)每平方米33316元，相比于目前惠州一手住宅10000多元的成交均價(jià)，讓人直呼不可思議。公開信息顯示，由于惠州市金泓投資有限公司相關(guān)工作人員在報(bào)價(jià)過程中操作失誤，致使報(bào)價(jià)出現(xiàn)極大偏差，這也意味著該宗地競價(jià)出現(xiàn)異常確實(shí)系土地競拍方的操作失誤造成。
其實(shí)，不少開發(fā)商已經(jīng)意識到市場正在發(fā)生變化，尤其是在土地市場。過去，價(jià)高者得的拍賣模式也帶來了一些弊端，特別是“地王”頻現(xiàn)。如今，各地的土地出讓陸續(xù)出現(xiàn)了限價(jià)、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化。另外，“只租不售”的土地模式也成為土地出讓的重要選項(xiàng)。
近日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心公布3宗居住用地的出讓信息，分別位于龍華、光明以及大鵬新區(qū)，3宗宅地掛牌起始總價(jià)14.25億元，將于9月26日交易。其中，龍華A914-0305宗地建設(shè)普通商品房，競配建公共租賃住房。商品房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。而光明A511-0037宗地和大鵬G15401-1507宗地建設(shè)70年自持租賃住房，光明宗地競配建人才住房，大鵬宗地競配建公共租賃住房，建成后限70年自持。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方政府仍會維持一定的供地節(jié)奏，但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。目前，部分流拍土地其實(shí)有著特殊原因，即拿地的性價(jià)比并不高，比如說總價(jià)較高或者說需要配建項(xiàng)目等，所以房企的積極性是不變的，但是會變得比較“挑剔”，哪怕是房企今年前7月的銷售業(yè)績不錯，但到賬的資金或者說部分銷售款真正回到房企銀行賬戶的周期其實(shí)被拉長，所以拿地會相對保守。(證券時(shí)報(bào)記者 吳家明)
