特約撰稿 朱麗娜香港報道

導讀

“目前二手市場的觀望氣氛濃厚，樓價下調已成既定事實，這種趨勢在中秋假期后越來越明顯。近期一些新界‘上車盤’已經(jīng)出現(xiàn)10%左右的減價潮，在下行周期中，通常這類升幅最多的樓盤下跌幅度最大。”中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。上車盤是指一些總價較低，適合首次置業(yè)買家群體的樓盤，大都位于偏遠的地段。

隨著樓市冷風頻吹，香港龍頭地產(chǎn)商開始加快推盤。

長實地產(chǎn)10月22日宣布，旗下位于馬鞍山的星漣海項目加推6個單位，并對指定的四房單位為準買家提供先住后付款的優(yōu)惠計劃。按照該計劃，買家在簽署臨時買賣合約120天內按期繳付總成交金額的20%后，便可立即率先入住單位，剩余80%的成交金額可在485天內付清。

“推出這個計劃主要考慮這個項目主要針對換樓客，而在銷售過程中很多買家都遇到資金周轉等問題，因此這個優(yōu)惠計劃可以幫助他們解決資金及居住安排的難題，方便他們出售現(xiàn)有的物業(yè)。”10月22日，長實高級營業(yè)經(jīng)理楊桂玲向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

她續(xù)稱，使用該優(yōu)惠計劃的客戶在入住新樓期間，每三個月只需繳付相當于總成交金額1%的許可費，已經(jīng)支付的許可費在指定時間內完成交易后可全數(shù)退回。此外，如果買家未能在485天內籌集到足夠的資金，甚至可以申請將成交期再度延長12個月。

同時，她向本報記者透露，目前該項目已經(jīng)累計銷售405個單位，套現(xiàn)超過75億港元，此次加推的單位并無加價，“整個項目僅剩余49個單位，大部分為四房單位。我們一直堅持貨如輪轉的銷售策略，剩余的單位也會按照既定的計劃銷售，對于一些最優(yōu)質的單位，則可能采取招標的形式。”

“上車盤”跌價逾22%

“香港本地龍頭發(fā)展商大都財力雄厚，因此他們目前的銷售策略以穩(wěn)定樓市信心為先，尚未大幅減價。但很明顯開發(fā)商對新盤的定價越來越克制，而且新樓與二手樓盤的溢價也在上個季度跌至單位數(shù)。因此開發(fā)商可能不會在短期內大幅減價乃至引發(fā)樓市加速下跌。”某外資投行分析師向本報記者表示。

事實上，香港金管局近年來不斷收緊按揭貸款，導致二手樓市成交不斷萎縮。同時，本地大型發(fā)展商則向買家提供高成數(shù)按揭，幫助一些無法從銀行獲得足夠按揭貸款的買家得以成功買樓。目前在香港買樓需要經(jīng)過一系列嚴格的收入審查和壓力測試，買家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，并要通過加息3%的壓力測試。

在這些措施的影響下，二手住宅成交持續(xù)減少。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年10月至今共錄得981宗二手住宅成交，涉及金額為155億港元，同比分別下跌14.1%、16.3%，成交宗數(shù)及金額均創(chuàng)下2016年3月以來的31個月新低。

“目前二手市場的觀望氣氛濃厚，樓價下調已成既定事實，這種趨勢在中秋假期后越來越明顯。近期一些新界‘上車盤’已經(jīng)出現(xiàn)10%左右的減價潮，在下行周期中，通常這類升幅最多的樓盤下跌幅度最大。”中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。上車盤是指一些總價較低，適合首次置業(yè)買家群體的樓盤，大都位于偏遠的地段。

位于天水圍的嘉湖山莊，往往首先在樓市下行周期中率先減價。據(jù)本報記者了解，近期嘉湖山莊有實用面積為442平方英尺的兩房單位以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價已大幅下挫逾22%。

一直以來，位于港島的十大藍籌樓盤之一的太古城被認為是香港樓市的風向標。10月至今6宗成交中已有5宗出現(xiàn)5%-6.9%的減價。最近一個實用面積759平方英尺的三房單位以1670萬港元出售，相比之下，匯豐及渣打銀行對該單位的估價高達1883萬港元，相比成交價超出11%。

政府出招平抑樓市

自2003年起，香港房價已創(chuàng)下連續(xù)15年上漲的“神話”，是香港歷來最長房價上漲周期。香港私人住宅售價指數(shù)由61.6點飆升至去年的333.9點，過去14年漲幅超過4.4倍，今年上半年樓價升幅超過10%，成為歷屆政府面對的主要難題之一。

香港特首林鄭月娥在10月中曾坦言：“過去政府引入了一系列需求管理措施，即俗稱的‘辣招’，以懲罰性的印花稅等政策來管理需求。但回頭來看，很難定論這些政策是否有效。我上任后截至今年8月，房價同比上升了16%，但現(xiàn)在并無空間‘減辣’。”

今年6月底，林鄭月娥宣布了6項新房屋政策，設立置業(yè)階梯，包括將政府資助房屋(俗稱“居屋”)定價與市場價格脫鉤，以申請人實際承擔能力定價，變相將居屋定價由評估市值的70%降低至52%，吸引了大批買家爭搶。

10月初，香港房委會推出三個新居屋項目，包括啟德啟朗苑、南昌凱樂苑及東涌裕泰苑，共有4431個單位，首輪居屋截止申請時，房委會已接獲15.2萬份申請表，而次輪申請的首三日，房委會累計共收到約11.2萬份新申表。總共收到26.1萬份申請，超額申請約58倍。

“居屋申請如此熱烈證明市場的購買力仍然十分強勁，但一手市場的購買力大都涌向了居屋，市區(qū)的居屋價格與新界的私人住宅上車盤相近，因此政府打壓樓市的意圖非常明顯。”黃良升向本報記者坦言。

然而，他認為，目前香港樓市尚未進入全面劈價(跌價)的階段，“最大的變數(shù)在于中美貿(mào)易爭端的發(fā)展，一旦繼續(xù)惡化，可能對樓市帶來更大的壓力。相比之下，香港銀行加息的步伐較為溫和，而且市場早已有心理準備，利率的基數(shù)極低，對樓市形成的壓力有限。”?

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