香港房?jī)r(jià)跌了 全球最高房?jī)r(jià)會(huì)終結(jié)嗎?
如果在全世界選一個(gè)最有“房地產(chǎn)信仰”的城市，非香港莫屬。
全體居民要么受益于此，要么受制于此，房子是一生繞不開(kāi)的話題，房?jī)r(jià)漲跌影響民生，最重要的企業(yè)無(wú)不涉及其中，借此積累億萬(wàn)財(cái)富。在全民努力之下，終于攬得“全球最高房?jī)r(jià)”的名頭，有人說(shuō)
房地產(chǎn)
“綁架”了香港，讓一代港人失去創(chuàng)新的動(dòng)力。城市需要活力，則需要打破房地產(chǎn)的全民信仰。
最近，香港房?jī)r(jià)又開(kāi)始大跌，這是一個(gè)契機(jī)?還是跟香港地產(chǎn)70年高漲史上普通的一次下跌一樣，結(jié)局仍就是掉頭向上，房?jī)r(jià)一直漲?
01 房?jī)r(jià)大跌
近期，香港新房銷量慘淡，新盤(pán)庫(kù)存約有2.7萬(wàn)，是近年新高，各大地產(chǎn)商為了買(mǎi)房拼盡全力，比如超低首付款政策、先入住后付款等措施層出不窮，但都效果不佳，滯銷成了既定事實(shí)。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月預(yù)計(jì)成交量環(huán)比下跌66.7%，同比下降37.2%。
1)被視為香港樓市參考指標(biāo)之一的嘉湖山莊，已經(jīng)有6成業(yè)主主動(dòng)降價(jià)，近期的成交價(jià)格相比今年高位已經(jīng)回落了接近25%。
2)虧本賣(mài)樓的事情也已出現(xiàn)，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬(wàn)港元的價(jià)格成交，去年12月，此房產(chǎn)掛牌價(jià)182-萬(wàn)港元，降幅接近30%，房主持有4年，算上契稅，此次炒房虧了68萬(wàn)港元。
3)受此影響，違約案例增長(zhǎng)較多，去年違約9起，今年已經(jīng)超過(guò)36起，香港新房交易需要繳納5%定金，違約意味著定金全無(wú)，少則25萬(wàn)，多則200萬(wàn)。
4)另一個(gè)跡象是，一向形象頗佳的劉德華近日被圍攻，原因是他支持東大嶼人工島計(jì)劃，呼吁香港填海造地，多建保障房，解決香港的住房問(wèn)題。
東大嶼人工島計(jì)劃會(huì)釋放約1700公頃土地，興建26至40萬(wàn)套住宅，供70萬(wàn)至110萬(wàn)人口居住，可以解決香港1/8人口的居住問(wèn)題。有房者擔(dān)心這會(huì)極大壓低房?jī)r(jià)，所以極力反對(duì)。
02
香港房產(chǎn)自打從上世紀(jì)50年代開(kāi)始，金融屬性日漸強(qiáng)烈，此次調(diào)整也是因?yàn)橥獠拷鹑诃h(huán)境的變化所致。美聯(lián)儲(chǔ)加息不斷，實(shí)行聯(lián)系美元匯率制的香港也只好跟進(jìn)，今年9月開(kāi)始，香港金管局追隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，香港四大行齊齊上調(diào)優(yōu)惠貸款利率，這是2006年來(lái)的首次上調(diào)利率，超低息時(shí)代告終，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌。
里昂證券認(rèn)為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷15年來(lái)最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值“三座大山”壓身，房貸利率上漲是令購(gòu)房需求降溫的最大推手。
不樂(lè)觀的預(yù)測(cè)認(rèn)為，如果美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息，香港住宅價(jià)格在未來(lái)兩年將迎來(lái)大跌，跌幅可能會(huì)達(dá)到40%。這意味著有產(chǎn)港人財(cái)富大縮水，也會(huì)讓這幾年南下香港購(gòu)房的內(nèi)地投資者深套其中。
香港人也從未停止思考，“曾經(jīng)的香港步履如飛，矯健輕捷，走在世界的前頭，而今卻漸漸落后。”房?jī)r(jià)漲跌和一個(gè)城市的未來(lái)糾纏緊密，一代年輕的香港人，賺錢(qián)的夢(mèng)想基本就是買(mǎi)房，然后把余生消耗在房貸上，又怎么矯健如常?
土地公有、房產(chǎn)供應(yīng)有限、人口不斷涌入、利率總體寬松、購(gòu)房金融扶持力度大，加上過(guò)去七十年香港的兩次經(jīng)濟(jì)高潮發(fā)展，共同促成了高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)，香港地窄人多，但地產(chǎn)業(yè)包羅萬(wàn)象，可供借鑒的東西很多。這次是一次改變方向的下跌，還是香港70年炒房史中微不足道的假摔?
這些答案隱藏在時(shí)間里、周期里，港人心中有答案，外人看來(lái)亦各有視角。
03 1940、1950年代香港矗立香江，但地產(chǎn)業(yè)的崛起時(shí)間時(shí)間并不長(zhǎng)，上世紀(jì)40年代萌芽，50年代生根。
香港人口不到50萬(wàn)，1945年抗戰(zhàn)結(jié)束，各地來(lái)港人士激增，政府要員、各地土豪、大如青幫大佬杜月笙，小如大學(xué)畢業(yè)生金庸，幾年時(shí)間，香港人口增加到200萬(wàn)，而且這些人多數(shù)身攜重金。因?yàn)槎?zhàn)影響，香港基建匱乏，房屋短缺嚴(yán)重，錢(qián)多房少，一時(shí)房租、房?jī)r(jià)雙漲，幅度很難計(jì)算，當(dāng)時(shí)報(bào)載“三年倍余”，彈丸之地的小民百姓頭一次感受房?jī)r(jià)之禍，直到朝鮮局勢(shì)惡化，觀望情勢(shì)才開(kāi)始增加，1950年到1953年，房?jī)r(jià)稍跌。
但戰(zhàn)事一終結(jié)，房事就上場(chǎng)。
50年代的香港房地產(chǎn)創(chuàng)新精神不亞于今日的互聯(lián)網(wǎng)，兩個(gè)人四件事，影響至今。
1)之前的房產(chǎn)交易，都是整體出售，不論是一個(gè)大院落還是一座小樓。當(dāng)時(shí)香港因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，買(mǎi)房的都是公司或者少數(shù)有錢(qián)人，大多數(shù)房產(chǎn)只能依靠收房租獲利。
國(guó)際鴻星投資集團(tuán)的吳多泰覺(jué)得長(zhǎng)線收租資金回籠太慢，于是在和律師討論之后，率先把樓拆開(kāi)賣(mài)，一棟樓5層，平均拆成5份，分別賣(mài)給5個(gè)人。1952年，兩幢樓10戶分開(kāi)賣(mài)，兩天賣(mài)完，一時(shí)轟動(dòng)。
2)吳多泰賣(mài)的是每層1000呎(差不多90㎡)的公寓，一套售價(jià)2萬(wàn)港幣，當(dāng)時(shí)普通港人薪資不過(guò)兩三百塊，根本不可能拿出那么多錢(qián)來(lái)買(mǎi)房。
于是另一個(gè)媒體出現(xiàn)了，他就是霍英東。當(dāng)年他拿下了油麻地四方街的地，要建100多棟5層唐屋，也打算按分層出售的方式賣(mài)樓，不過(guò)即使如此，資金壓力也不小，霍英東做了兩個(gè)決定：
一是在動(dòng)工前就賣(mài)期房，二是支持分期付款，先支付10-30%的首府，就可以預(yù)定一套公寓。
于是，“炒樓花”開(kāi)始出現(xiàn)了，人人熱衷，霍英東還發(fā)明了“售樓說(shuō)明書(shū)”，也就是戶型圖，現(xiàn)在也都是房地產(chǎn)商的標(biāo)配。
3)霍英東隨后發(fā)現(xiàn)，吳多泰按層出售房產(chǎn)的方式還可以擴(kuò)充，他決定按戶出售，每戶的面積不同，那么公共區(qū)域的攤分面積、契稅等等也應(yīng)該不同，于是就有了“公攤面積”，買(mǎi)房者按土地面積分?jǐn)偣妹娣e，不同的戶數(shù)占不同的比例，共同分擔(dān)了整棟樓的產(chǎn)權(quán)。
與此適應(yīng)的，買(mǎi)房也開(kāi)始按照建筑面積購(gòu)買(mǎi)。到了80年代，無(wú)良商家開(kāi)始利用公攤的漏洞獲利，民間稱他們的樓為“發(fā)水樓”，也就是注水肉的意思。
按戶銷售、按揭、公攤面積，香港50年代的這些發(fā)明極大的影響了后來(lái)的地產(chǎn)趨勢(shì)，為一個(gè)地產(chǎn)大時(shí)代的來(lái)臨做好了準(zhǔn)備。
04 1960-1966年
1958年，李嘉誠(chéng)建了自己的第一座樓，長(zhǎng)江大廈，12層。在當(dāng)時(shí)的香港并不突出，1050年，李嘉誠(chéng)創(chuàng)辦了長(zhǎng)江塑料廠，整個(gè)50年代是香港加工業(yè)的黃金期，好的地理位置、合適的人工、便利的金融環(huán)境成就了香港經(jīng)濟(jì)的第一次騰飛。李嘉誠(chéng)覺(jué)得“長(zhǎng)江不擇細(xì)流，終能納百川入海”，這詞寓意好，以此立名，幾年之后就成了“塑料花大王”，50年代后期，李嘉誠(chéng)開(kāi)始研究地產(chǎn)業(yè)，最終下定決心入場(chǎng)。
同年，一家“鴻昌合記”雜貨店的主人也組建了自己的地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)適逢香港制衣業(yè)崛起，這家店主人取得了日本YKK 拉鏈的獨(dú)家代理權(quán)，生意好到爆，贏得 “洋雜大王 ”稱號(hào)，店主人名叫郭得勝，他與好友馮景禧、 李兆基等8 人合組永業(yè)，這就是新鴻基的前身。
陳曾熙兄弟成立的恒隆也在稍后登場(chǎng)，他們都是50年代香港制造業(yè)的翹楚，當(dāng)時(shí)，作為亞洲四小龍之首的香港，工業(yè)化快速推進(jìn)，社會(huì)財(cái)富迅速積累，居民收入大福增加，香港第一次吸引了全球資本的關(guān)注，國(guó)際資本和炒家紛紛涌入香港，從 1960 年開(kāi)始，香港的樓市再次繁榮，地價(jià)房?jī)r(jià)快速上漲，一時(shí)出現(xiàn)供需兩旺的局面。
看到這個(gè)趨勢(shì)的還有銀行，一堆銀行競(jìng)相慘烈，有銀行75%的信貸客戶集中在地產(chǎn)，問(wèn)題很快出現(xiàn)了。
1965年春節(jié)前夕，香港明德銀號(hào)拒付一張700萬(wàn)港元支票，消息引發(fā)擠兌，只好申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，緊隨其后的是廣東信托商業(yè)銀行遭擠兌，然后恒生、廣安、道亨、永隆等銀行都難逃劫難，尤其恒生銀行，半月?lián)p失存款2億多元，只好賣(mài)身匯豐銀行。
金融出問(wèn)題，樓市被抽水，購(gòu)買(mǎi)力迅速下降，房地產(chǎn)價(jià)格隨即大跌。一跌3年，價(jià)格下跌超三層。
05
時(shí)間到了1968年，香港制造業(yè)退潮，貿(mào)易、金融和旅游成了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)，GDP增速多年超過(guò)10%，世界動(dòng)容，直接稱呼為“香港奇跡”。政府順勢(shì)推出新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，大量國(guó)際熱錢(qián)也快速流入香港，樓市就像微波爐，瞬間升溫。居民炒樓花、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、大資本瘋狂掃貨，投機(jī)的味道彌漫整個(gè)樓市。
地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展開(kāi)始了，所有人都瘋狂加杠桿，“股地拉扯”最為典型，幾大地產(chǎn)公司的家底基本都是在這一時(shí)間積累的。
香港的股票市場(chǎng)成立已久，最大的的交易機(jī)構(gòu)香港會(huì)實(shí)行精英主義，主要由外籍人士和少數(shù)華語(yǔ)精英控制，一般的公司上市困難，1969年，華商世家公子李福兆組建遠(yuǎn)東會(huì)，打破壟斷，大量公司接機(jī)上市，一年時(shí)間遠(yuǎn)東會(huì)交易額占了香港市場(chǎng)的49%。
1972年11月1日，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)掛牌。
之后的操作令人炫目，新股發(fā)行之外，僅1973 年，長(zhǎng)實(shí)就公開(kāi)發(fā)售新股5次，總數(shù)達(dá)3168萬(wàn)股，1975年至1983年間，長(zhǎng)實(shí)又先后公開(kāi)發(fā)售新股8次，總數(shù)達(dá)32072萬(wàn)股，相當(dāng)于公司上市時(shí)總發(fā)行股數(shù)的7.6倍，資金多數(shù)被用去收購(gòu)，買(mǎi)地買(mǎi)公司買(mǎi)物業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模迅速做大，長(zhǎng)實(shí)剛上市時(shí)，市值1.26 億元，十年后，市值已增加到78.77億元。
多家公司有相同的操作，新鴻基同期增長(zhǎng)40多倍，與此對(duì)應(yīng)，房?jī)r(jià)房租飛漲，地王層出不窮，當(dāng)時(shí)港人不是買(mǎi)房就是買(mǎi)股，投機(jī)盛行，樓花炒賣(mài)，異常活躍。不少地產(chǎn)商延遲銷售，空置以待更高售價(jià)，或者干脆自持收租，房子供不應(yīng)求，有買(mǎi)家無(wú)賣(mài)家。
股市也彌漫著一片狂熱情緒， 股民“只要股票不要鈔票” ，一窩蜂地投機(jī)，然后，問(wèn)題就是：股市和樓市那一個(gè)先爆?
股市第一個(gè)回應(yīng)了。
1973年3月，假股票不斷出現(xiàn)，觸發(fā)股民恐慌性拋售，恒生指數(shù)3月9日處于1 774.96點(diǎn)的高峰，到1974年12月10 日，恒生指數(shù)跌至150.11點(diǎn)低谷，跌幅超過(guò)90%，1974 年中東石油危機(jī)爆發(fā)，銀行進(jìn)一步收緊信貸，地產(chǎn)業(yè)遂再次陷入另一個(gè)低潮，跌幅超過(guò)40%，兩年時(shí)間，股市樓市摧毀了很多家庭的資產(chǎn)和夢(mèng)想，傾家蕩產(chǎn)的不在少數(shù)，跳樓自殺的數(shù)量激增。
06
香港經(jīng)濟(jì)韌性十足，危機(jī)之后，支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向，定位“現(xiàn)代金融中心”，一系列的優(yōu)惠政策頒布實(shí)施，比如實(shí)行資金自由往來(lái)，稅費(fèi)減免等。隨即，一大批國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、世界500強(qiáng)公司紛紛到香港成立分支機(jī)構(gòu)掘金，國(guó)際金融中心的地位逐漸凸顯，人口也首次突破 500 萬(wàn)大關(guān)。
1976年，GDP增速17%，“金股齊鳴”的時(shí)代開(kāi)始了。5年房?jī)r(jià)漲4倍，這就是當(dāng)時(shí)的速度。
從土地市場(chǎng)就可見(jiàn)一斑。我們做個(gè)類比：
● 2016年，內(nèi)地地王頻出，京滬這類一線城市一般地王樓面價(jià)3、4萬(wàn)元，最高紀(jì)錄是融創(chuàng)競(jìng)拍上海靜安的一地塊時(shí)創(chuàng)造的，14.3萬(wàn)/㎡的可售面積樓板價(jià)。
● 1981年，香港地鐵出售紅棉道一幅地皮，最終中標(biāo)價(jià)格為每方尺 34720 港元，創(chuàng)香港最高地價(jià)紀(jì)錄。 一平米大概是11平方呎，所以樓板價(jià)超過(guò)37.3萬(wàn)港元/㎡，重復(fù)一下，這是在1981年!
這一輪的好日子持續(xù)了六七年，1981年，受中英談判影響，一些人對(duì)未來(lái)走勢(shì)擔(dān)心，資金流走，房?jī)r(jià)又跌了3年，地價(jià)跌幅40-60%，而且賣(mài)不出去，流拍案例極多，但是當(dāng)房?jī)r(jià)跌了40%的時(shí)候，港人就又開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)了，從1984年開(kāi)始，人類歷史上最波瀾壯闊的房?jī)r(jià)上漲周期開(kāi)始了。
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1984年到1997年，13年期間香港房?jī)r(jià)高的漲了13倍，少的也有8倍，均幅11倍，有3個(gè)年份房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)36%——1991年漲幅36.4%、1992年再漲39.4%、1997年漲39.5%，雖然1987年的股災(zāi)和之后的海灣戰(zhàn)爭(zhēng)讓房?jī)r(jià)遲滯了一下，但總體上一路向上：
1986年，房?jī)r(jià)首次破萬(wàn)，1997年，房?jī)r(jià)突破10萬(wàn);
“房?jī)r(jià)一直漲”，成了共識(shí)，打開(kāi)任何一家電視臺(tái)的樓市評(píng)論節(jié)目，都能聽(tīng)到這句話。
沒(méi)人安心工作，也不討論生活，說(shuō)得最多的，就是哪里又開(kāi)盤(pán)“放樓花”，哪里規(guī)劃了新樓盤(pán)等等。買(mǎi)個(gè)樓花，睡一覺(jué)整20萬(wàn)的例子比比皆是。
搖號(hào)是常規(guī)，拿到號(hào)意味著幾百萬(wàn)到手，排隊(duì)買(mǎi)樓是常態(tài)，有的隊(duì)伍長(zhǎng)達(dá)數(shù)公里，富豪則直接坐直升機(jī)看樓。
地產(chǎn)商為了買(mǎi)地發(fā)生斗毆，甚至發(fā)生命案。
當(dāng)時(shí)香港地產(chǎn)公司沒(méi)有人在零點(diǎn)前下班，有的客戶為了跟售樓小姐搞好關(guān)系、走后門(mén)，請(qǐng)她們吃飯，甚至送價(jià)值十幾萬(wàn)港幣的禮品……
整個(gè)香港都為房瘋狂。原因很直接：
1)中英談完了，未來(lái)局勢(shì)明確，而且中國(guó)不光承認(rèn)以前的契稅，還要求港英政府在回歸前每年批出土地上限為50公頃。
2)1985年，廣場(chǎng)協(xié)議之后，美元大幅貶值，1986年起，香港的銀行利率大幅降低，甚至出現(xiàn)罕見(jiàn)的負(fù)利率，這比美國(guó)負(fù)利率還早了整整 20 年。
3)財(cái)富效應(yīng)顯著，到了1997年前期更是如此，港人也認(rèn)定至少有1300萬(wàn)大陸富豪會(huì)來(lái)接盤(pán)。一時(shí)氣勢(shì)如宏，整個(gè)香港生機(jī)勃勃，外界認(rèn)為的地產(chǎn)泡沫，照亮了每個(gè)人的臉。
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但是到了1997年，好時(shí)代嘎然而止。
金融危機(jī)是一個(gè)原因，索羅斯為首的國(guó)際大鱷洗劫了泰國(guó)，然后瞄準(zhǔn)香港，雖然涉險(xiǎn)過(guò)關(guān)，但是代價(jià)不小。
其二是因?yàn)樘厥锥ㄈA提出的“八萬(wàn)五”計(jì)劃。
當(dāng)時(shí)的香港房?jī)r(jià)高得令人發(fā)指，買(mǎi)不起的罵，買(mǎi)不到的罵，人人都在說(shuō)高房?jī)r(jià)不可承受，綁架了香港經(jīng)濟(jì)，讓幾代港人沒(méi)有創(chuàng)新能力，那就降房?jī)r(jià)唄。怎么降房?jī)r(jià)呢?增加供應(yīng)。
董建華希望十年內(nèi)讓七成的香港人買(mǎi)到屬于自己的房子，實(shí)在買(mǎi)不起的，輪候租房的時(shí)間由 5 年縮短到 3 年。
所謂“八萬(wàn)五”計(jì)劃就是每年新建不少于八萬(wàn)五千套廉價(jià)住房的計(jì)劃。然后房?jī)r(jià)暴跌，很快掉了50%，1997年之前購(gòu)房的很多人血本無(wú)歸，加上經(jīng)濟(jì)不振，斷供的很多，全港有超過(guò)30起燒炭自殺事件。
7年之后的2004年，房?jī)r(jià)已經(jīng)較1997年跌了70%，傳說(shuō)中的接盤(pán)俠不見(jiàn)蹤影，資產(chǎn)較雄厚的破產(chǎn)者也不在少數(shù)，比如港星鐘鎮(zhèn)濤。
擊敗了高房?jī)r(jià)的香港政府被人咒罵，要求政府護(hù)盤(pán)的聲音成為主流，民意洶涌，八萬(wàn)五計(jì)劃被叫停，土地供應(yīng)極度減少，房?jī)r(jià)企穩(wěn)甚至回升，如果就此擊穿高房?jī)r(jià)的泡沫，那香港樓市的走向會(huì)完全不同，但泡沫在快被擊穿的時(shí)候瞬間修復(fù)，背后的力量就是貪婪吧。
2004年到2008年，房?jī)r(jià)猛漲2.29倍，房?jī)r(jià)均值恢復(fù)到1997年峰值的九成，無(wú)數(shù)中產(chǎn)和底層繼續(xù)被房?jī)r(jià)蹂躪。
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而事實(shí)上，雖然2008年因?yàn)榻鹑谖C(jī)，香港房?jī)r(jià)回調(diào)20%，但縱觀2004年到現(xiàn)在的14年，香港房?jī)r(jià)一直在爬升，12個(gè)年份上漲，兩個(gè)年份下跌，但像樣的回調(diào)——比如跌30%的事情卻不再出現(xiàn)了，14年漲了4.42倍。
這期間，香港成了世界房?jī)r(jià)最高的地方，也是買(mǎi)房痛苦指數(shù)最高的地方。當(dāng)然，這也有很堅(jiān)持的基本面支撐：
1)因?yàn)橛星败?chē)之鑒，很少有人再提大規(guī)模的房屋普及計(jì)劃，因?yàn)橥恋胤撬接校康禺a(chǎn)對(duì)香港政府財(cái)政的貢獻(xiàn)率超過(guò)24%，所以很少有當(dāng)政者去觸霉頭;
2)政府嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，香港本身不大，土地開(kāi)發(fā)率現(xiàn)在大約是24%，住宅占全部土地的比重不到7%，非常非常低，導(dǎo)致每年的房屋供應(yīng)不足兩萬(wàn)套，2007年，全港只有8000余套新房供應(yīng)，少的可憐;
3)需求端又怎樣呢?香港家庭戶接近257萬(wàn)戶，人口接近745萬(wàn)人，私人商品房屋的自有率只有34.6%，和深圳差不多。這意味著，很多港人想買(mǎi)一套房的欲望是很強(qiáng)大的。
4)還有個(gè)數(shù)據(jù)關(guān)注不多：2017年，香港有超過(guò)70%的買(mǎi)房人無(wú)貸款，其實(shí)很多香港人的財(cái)務(wù)狀況要比我們想象的好。而近幾年因?yàn)閮?yōu)才計(jì)劃的推廣，內(nèi)地赴港購(gòu)房者猛增，有調(diào)查顯示，過(guò)去3年超過(guò)60%的房產(chǎn)被內(nèi)地人買(mǎi)走，演藝明星、體育明星、企業(yè)家占比很高。
5)利率水平對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大，低利率時(shí)代與地產(chǎn)黃金年份同周期。
6)最關(guān)鍵的因素在市場(chǎng)參與者的內(nèi)心。歷史數(shù)據(jù)無(wú)比堅(jiān)定的支持他們的購(gòu)房決心：
雖然每隔8-10年就有一個(gè)周期的輪回，但跌幅一般30-40%，而且很快就修復(fù);
有長(zhǎng)周期的下跌，也有長(zhǎng)時(shí)間的上漲，綜合來(lái)看不斷向上，1980年以來(lái)，最大的跌幅不過(guò)70%，但總體來(lái)看房?jī)r(jià)漲了20倍，豪宅漲幅超過(guò)40倍。
土地、人口、金融，房地產(chǎn)的決定要素看起來(lái)沒(méi)有方向性的變化，如果是這樣，那現(xiàn)在的大跌不過(guò)是歷史上演出了好幾次的周期現(xiàn)象，至少在老港人心中，一樣的內(nèi)容已經(jīng)演了好幾集了。
如果要說(shuō)有一點(diǎn)不同，那就是經(jīng)濟(jì)背景，每次房?jī)r(jià)的大升浪中，香港經(jīng)濟(jì)都是隱形的中流砥柱，制造業(yè)時(shí)期、貿(mào)易主導(dǎo)時(shí)期、金融主導(dǎo)時(shí)期莫不如此，現(xiàn)在的香港正在進(jìn)行新一輪的產(chǎn)業(yè)切換，提到創(chuàng)新的次數(shù)明顯增加，如果轉(zhuǎn)型順利，新一輪的上漲似乎是不可避免的，當(dāng)然，在充滿房地產(chǎn)信仰的老港人心中，這無(wú)關(guān)緊要，他們覺(jué)得，香港房?jī)r(jià)跟GDP無(wú)關(guān)，希望他們未來(lái)安好。
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