(原標(biāo)題：香港一手樓市現(xiàn)“小陽春” 新鴻基兩小時(shí)套現(xiàn)逾10億港元)
新年伊始，香港樓市出現(xiàn)回暖的跡象。
“今年開局很好，外圍市場出現(xiàn)很多積極因素，比如中美雙方不斷釋出善意，而且美聯(lián)儲表示將放緩加息步伐，因此近期樓市成交有所反彈。”中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。
他透露，截至1月20日，香港一手住宅成交宗數(shù)已達(dá)到1470宗，由于不少新盤趕在農(nóng)歷新年前加推，預(yù)料本月一手成交可以達(dá)到2200宗，二手市場成交也將有3500宗，相比2018年平均每月3100宗的水平明顯增加。“這顯示樓價(jià)已找到支撐位，小陽春提前出現(xiàn)。”他說。
在一手樓市的帶動(dòng)下，二手成交也有所升溫。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，香港10大藍(lán)籌屋苑在上周末(1月19-20日)共錄得11宗成交，環(huán)比增加37.5%，成交量創(chuàng)下7周以來的新高。
自2018年8月以來，香港樓市出現(xiàn)調(diào)整。回顧2018年，香港一手住宅成交宗數(shù)15485宗，同比下跌16.4%。然而，2018年全年二手住宅成交金額仍創(chuàng)下了3290億港元的八年新高;成交宗數(shù)為38782宗，同比微跌2.4%。
一手市場銷情再燃
剛剛過去的周末(1月19-20日)，香港三大新盤齊齊開盤搶客。其中，香港最大的新鴻基地產(chǎn)旗下土瓜灣Downtown 38項(xiàng)目在1月20日推出155個(gè)單位，在兩個(gè)多小時(shí)內(nèi)已全部沽清，套現(xiàn)超過10億港元。
鑒于銷情如此火爆，新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆表示，將加推46個(gè)一房及20個(gè)兩房單位，折實(shí)售價(jià)565.38萬港元至793.79萬港元，相比前一批出售的單位價(jià)格上漲6.3%。2018年新鴻基地產(chǎn)以543.09億港元的銷售業(yè)績位列第一。
“按照2018年8月的高位計(jì)算，開發(fā)商最近推出新盤時(shí)提供了大約20%的減價(jià)，在這個(gè)價(jià)位上市場仍有很好的承接力。買家并不是不想買樓，市場購買力仍然強(qiáng)勁，他們大都是持幣觀望，不希望高位接盤而已。只要定價(jià)合理，這些新盤的銷售都十分理想。”陳永杰坦言。
事實(shí)上，2018年12月底，由信和置業(yè)及香港市重建局等合作的項(xiàng)目凱匯，在短短11天內(nèi)就創(chuàng)下了147億港元的銷售紀(jì)錄，這無疑為當(dāng)時(shí)仍在風(fēng)雨飄搖中的香港樓市注入了一針強(qiáng)心劑。乘勝追擊，信和營業(yè)部聯(lián)席董事田兆源表示，旗下大埔白石角逸瓏灣8近期推售228個(gè)單位，目前該項(xiàng)目已累計(jì)收到約900個(gè)訂單，超額認(rèn)購近3倍。
2018年9月底，香港銀行12年來首次啟動(dòng)加息周期，但加息幅度僅為0.125%，對樓市的影響尚未明顯體現(xiàn)。經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁劉圓圓接受采訪時(shí)表示：“目前普遍按揭新客戶一般可做到最新的實(shí)際利率大約為2.35%。未來加息進(jìn)程可能減慢，有助業(yè)主把握低供款利率，相信2019年的實(shí)際按揭利率將維持在3%以下，對業(yè)主影響輕微。”
“利率直接影響業(yè)主的供款負(fù)擔(dān)，因此對樓市有十分直接的影響。目前香港住宅的租金收益率約為2.5%-3%，即使今年加息1-2次，但按揭利率仍將低于3%，這意味著買樓仍然比租樓便宜。”陳永杰指出。
在他看來，香港樓市最壞的時(shí)機(jī)已經(jīng)過去，今年第一季度樓價(jià)向下調(diào)整5%后有望企穩(wěn)，“我對今年樓市看法偏向樂觀，在英國脫歐前景不明的情況下，資金預(yù)計(jì)繼續(xù)由歐洲流向亞洲，而香港則是亞洲首選的投資市場。”
高力國際香港估價(jià)及咨詢服務(wù)高級董事鄭亥延則認(rèn)為，近期一手新盤紛紛以低價(jià)開售，新盤價(jià)格將向下調(diào)整15%，而二手市場也將受到波及而下跌10%，但她指出2018年下半年500平方呎以下的小型住宅售價(jià)有望快速反彈。
土地供應(yīng)或?qū)F(xiàn)斷層
一直以來，土地短缺問題是助推香港樓價(jià)持續(xù)攀升的因素之一。中原測量師行執(zhí)行董事張競達(dá)表示，今年新盤供應(yīng)主要來自2016年所推出的地皮，發(fā)展商可能擔(dān)心樓市向下，預(yù)售樓花速度加快，而2017和2018年政府賣地的樓面面積大幅下降，因此擔(dān)憂中短期住宅供應(yīng)將在2021至2022年供不應(yīng)求而出現(xiàn)斷層。
數(shù)據(jù)顯示，2018年度2019年度的私人房屋土地供應(yīng)總共可提供13850個(gè)單位，相比上一年度銳減46%，創(chuàng)下近8年以來的新低。張競達(dá)認(rèn)為，政府在公布《長遠(yuǎn)房屋策略2018年周年進(jìn)度報(bào)告》時(shí)，宣布調(diào)整公私營房屋的新供應(yīng)比例，將公營房屋的比例將由60%提升至70%，私人住宅土地的年度供應(yīng)目標(biāo)則由原有的1.8萬個(gè)單位下調(diào)至1.35萬個(gè)單位，未來數(shù)年私人住宅土地的供應(yīng)量都將維持在這個(gè)水平。
他坦言：“盡管私人住宅未來幾年不至于出現(xiàn)無樓可賣的局面，但是最早在2020年可能出現(xiàn)供應(yīng)斷層的問題。從目前政府賣地表以及已知的鐵路項(xiàng)目及市建局項(xiàng)目來看，可供出售的單位數(shù)目僅為2萬個(gè)，僅能勉強(qiáng)滿足未來兩年的私人住宅土地需求。”
此外，中資地產(chǎn)商在香港“跑馬圈地“的熱情已大為消退。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年11幅公開招標(biāo)的住宅地中，僅3幅由中資奪得。中資成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中資機(jī)構(gòu)成功中標(biāo)的三幅地皮，包括由保利置業(yè)投得的油塘住宅地皮，以及高銀集團(tuán)及中國海外發(fā)展分別投得的舊啟德機(jī)場跑道的兩幅地皮，其中兩幅地皮中標(biāo)價(jià)為市場估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型發(fā)展商投得。
