隨著國內(nèi)持續(xù)優(yōu)化調(diào)整防疫政策，多地出臺措施宣布進入公共場所不再查驗核酸證明，三年疫情即將迎來結(jié)束的時刻，在經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇的良好預(yù)期下，受疫情影響嚴重的商場、寫字樓、酒店等產(chǎn)業(yè)亟待修復(fù)，相對具備更高的確定性。

事實上，早在防疫政策正式松動前，“聰明的資金”早已嗅到了中國資產(chǎn)的底部價值機會，加快布局動作。

Pension&Investments網(wǎng)站披露的信息顯示，三季度期間，美國最大公共養(yǎng)老基金——加州公共雇員養(yǎng)老基金加倉布局中國市場，已向一家大型中國風險投資基金承諾提供總額為2.82億美元的資金。無獨有偶，美國資管巨頭富蘭克林鄧普頓新興市場股票團隊中國股票組合經(jīng)理Michael Lai、富達國際首席投資官Andrew McCaffery也不約而同地對中國資產(chǎn)當前的估值吸引力和未來投資前景感到樂觀。

(資料圖片僅供參考)

股市之外，外資在中國房地產(chǎn)市場的加速布局同樣引起關(guān)注。中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年 9 月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等為在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速進場，國內(nèi)一二線城市寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、城市更新等成為其關(guān)注重點。

一方面，房地產(chǎn)深層次的調(diào)控和疫情壓力下，國內(nèi)大量商業(yè)資源處于沉睡狀態(tài)，價格便宜，匯率優(yōu)勢將放大超額收益機會。另一方面，地產(chǎn)存量時代，寫字樓等能夠保障收益的成熟資產(chǎn)，長期價值進一步得到認可，產(chǎn)業(yè)修復(fù)周期下相應(yīng)資產(chǎn)升值潛力更值得期待。

如果將外資布局寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)視作一個信號，那么對于中國香港及新加坡股市持有中國資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REITs——越秀房產(chǎn)基金(下稱“越秀房產(chǎn)基金”)其價值更應(yīng)該得到重新審視。

規(guī)模優(yōu)勢與資產(chǎn)質(zhì)地共振，持續(xù)成長動力充足

從2005年抓住時代機遇成為中資REITs赴港上市“第一股”，到如今港股持有中國資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REITs，17年間越秀房產(chǎn)基金的成長性和稀缺性不斷凸顯。

成長性的一方面反映在公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增長上。從成立時的城建大廈、白馬大廈、維多利廣場和財富廣場4大物業(yè)，17年間，越秀房產(chǎn)基金陸續(xù)將廣州越秀金融大廈、廣州國金中心，上海越秀大廈，武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心、杭州維多利收入囊中，旗下物業(yè)組合增至9項。核心城市地標性建筑的持續(xù)納入，優(yōu)化了越秀房產(chǎn)基金旗下物業(yè)組合，為其增長注入源源不斷的新動能。

來源：越秀房產(chǎn)基金官網(wǎng)

數(shù)據(jù)層面，截至2022年上半年，越秀房產(chǎn)基金的總資產(chǎn)規(guī)模達到443.21億元人民幣，實現(xiàn)超10倍增長。

成長的另一面在于公司專業(yè)能力的持續(xù)提升。將運營資產(chǎn)的價值最大化是越秀房產(chǎn)基金始終關(guān)注的焦點，圍繞這一核心，越秀房產(chǎn)基金不斷創(chuàng)新思維，在渠道擴展和租戶結(jié)構(gòu)改善的基礎(chǔ)上，越發(fā)強調(diào)智能化、社群化的寫字樓產(chǎn)品與服務(wù)打造，意圖借助產(chǎn)業(yè)鏈整合不斷強化運營效率。

長線思維指導(dǎo)下，越秀房產(chǎn)基金在2022上半年頗具挑戰(zhàn)的發(fā)展環(huán)境中，仍逆勢實現(xiàn)了7%的收入增長，整體出租率亦保持在88.8%的行業(yè)領(lǐng)先水平，專業(yè)運營優(yōu)勢凸顯。公司旗下7個寫字樓項目，5個出租率超過90%。其中，2021年末新收購的越秀金融大廈，平均出租率提升至95.5%，續(xù)租率72%，續(xù)租租金較上一個合約期增長7.5%，業(yè)績貢獻潛力持續(xù)釋放。

得益于突出的成長性，2005年上市以來，越秀房產(chǎn)基金的收入及分派等年均增長率常年保持在5%以上水平，連續(xù)16年將可分派收入進行全額分紅，為投資者帶來了穩(wěn)定、可觀的回報。

事實上，在政策要求下國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITs化并非易事，17年以來，除了越秀房產(chǎn)基金外僅有招商局商業(yè)房托基金2019年在港股上市，其他內(nèi)房股均未能實現(xiàn)REITs，這既彰顯了越秀房產(chǎn)基金捕捉機遇的戰(zhàn)略預(yù)判性，也令越秀房產(chǎn)基金的稀缺價值進一步凸顯。

GRESB評級升至四星，助力綠色金融格局打開

與成長性相得益彰的是越秀房產(chǎn)基金始終堅持的可持續(xù)發(fā)展能力。

越秀房產(chǎn)基金是ESG發(fā)展的堅定踐行者，早在2017年度，其就開始單獨發(fā)布上一年度ESG報告，并不斷借助技術(shù)手段將ESG理念融入現(xiàn)有的商業(yè)和運營模式當中。

較直觀的案例是公司在樓宇開發(fā)環(huán)節(jié)的綠色建筑概念融入。比如，越秀房產(chǎn)基金旗下的廣州國際金融中心項目，就通過電梯電能回饋、太陽能充電桌椅、ISO 50001能源管理體系運用、紅外線技術(shù)監(jiān)測等多個方面，進行綠色能源管理，越秀金融大廈亦獲得美國綠色建筑LEED EBOM V4鉑金級認證。截至目前，越秀房產(chǎn)基金獲國際綠色認證標準LEED金級或以上認證的綠色建筑產(chǎn)權(quán)面積占比達到56%。

此外，通過在樓宇內(nèi)與租戶簽訂綠色公約，倡導(dǎo)綠色采購，成立綠色健康委員會，與國內(nèi)標桿商辦項目聯(lián)動開展綠色環(huán)保主題活動等方式，越秀房產(chǎn)基金將更多綠色生活觀念植入普羅大眾的生活，推動ESG理念持續(xù)落地的同時，也為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了更多“綠色樣本”。

越秀房產(chǎn)基金的綠色實踐得到的權(quán)威機構(gòu)認可。在房地產(chǎn)公司和基金可持續(xù)發(fā)展績效最佳指標之一——全球房地產(chǎn)可持續(xù)性標準(GRESB)的評估中，越秀房產(chǎn)基金的評級穩(wěn)步提升。2021年越秀房產(chǎn)基金首年參評GRESB，獲得綠色“三星”評級，2022年度，GRESB對越秀房產(chǎn)基金的評級升至綠色四星，越秀房產(chǎn)基金可持續(xù)發(fā)展勢能不斷增強。

來源：公開信息

在ESG概念日益升溫的投資市場，越秀房產(chǎn)基金出色的ESG表現(xiàn)極大地提升了公司融資優(yōu)勢，為公司拓寬綠色金融渠道打開了局面。2021年，星展銀行就為越秀房產(chǎn)基金收購廣州越秀金融大廈，提供了首筆48億港元綠色俱樂部貸款，成為越秀房產(chǎn)基金綠色融資的里程碑。

今年11月，越秀房產(chǎn)基金憑借綠色和可持續(xù)金融方面的優(yōu)異表現(xiàn)，成功簽署三年期總值36億港元的可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款，繼續(xù)助力公司多項可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)。在香港品質(zhì)保證局（HKQAA）12月1日舉辦的“香港綠色和可持續(xù)金融大獎2022”頒獎禮中，越秀房產(chǎn)基金榮膺“杰出綠色和可持續(xù)貸款發(fā)行機構(gòu)（房地產(chǎn)信托行業(yè)）－卓越遠見可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款績效指標”及“氣候披露規(guī)劃先鋒機構(gòu)”兩大獎項，預(yù)示著官方機構(gòu)對越秀房產(chǎn)基金在綠色金融、可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域成績的充分肯定。

隨著越秀房產(chǎn)基金GRESB綠色評級繼續(xù)提升，綠色實踐不斷深化，其核心競爭力得繼續(xù)鞏固，為公司穿越行業(yè)市場周期提供更大助力。

小結(jié)

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年港股房托持有的底層物業(yè)資產(chǎn)公允價值逆勢維持正增長，核心商業(yè)/寫字樓抵御通脹的穩(wěn)健優(yōu)勢不斷釋放，疊加港股房托REITs投資者的分紅免稅優(yōu)勢，短期超跌的REITs對險資等長期投資者的吸引力正在增強。

就越秀房產(chǎn)基金而言，17年的風雨兼程令其逐步塑造起領(lǐng)先的規(guī)模優(yōu)勢，基金旗下底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，融資渠道多元且成本控制得力，分派率有望繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先。尤其在國內(nèi)地產(chǎn)利好政策頻出的背景下，有競爭力的房企將更加注重盤活存量資產(chǎn)，以獲得更好的流動性，房企的資產(chǎn)證券化需求有望加大，為越秀房產(chǎn)基金攬獲更多高性價比項目，以及持續(xù)的良性增長創(chuàng)造空間。

此外，市場對于REIT可能會納入內(nèi)地和香港互聯(lián)互通機制也保持樂觀期待，有望帶動香港房托板塊的流動性和吸引力提升，為越秀房產(chǎn)基金進一步壯大股東基礎(chǔ)提供契機。可以預(yù)見的是，下一個十年，越秀房產(chǎn)基金將更值得期待。

關(guān)鍵詞： 越秀房產(chǎn)基金(0405.HK)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)驅(qū)動成長 ESG評級提