面對復雜多變的內外部環境，2022年全國房地產市場持續深度下行。

根據克而瑞最新發布的研究報告，2022年，行業TOP100房企全年累計業績規模同比降低41.6%，多數規模房企深陷負增長困局，有近9成百強房企累計業績同比下跌，業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家。

(資料圖片僅供參考)

不過，令人驚喜的是，在嚴峻的市場環境下，具備輕資產、抗周期等特征的代建行業在整個地產下行周期中脫穎而出，顯示出較強的發展韌性與活力，為房地產市場未來的發展帶來了更多可能性，成為眾多房企爭相布局的賽道。

3月17日，“代建第一股”綠城管理（9979.HK）發布的年度業績報告，也再次向市場印證了代建行業領先的商業模式和巨大的發展潛力，對整個房地產市場的預期和信心起到了極大地提振作用。

修煉“內功”，夯實代建行業“護城河”

近年來，房地產市場結構性分化加劇，行業競爭結構發生深刻變化。

一方面，受監管持續收緊及疫情等因素的影響，多家品牌房企資金鏈緊張，償債壓力劇增，處于持續失血狀態，部分優質房企也受到了一定擠兌。在此情況下，市場對房企的資金實力以及地產金融支持模式提出了更高要求。

另一方面，房企資金緊張的局面，也會對相關物業企業的關聯業務收入產生負面影響，不少物業企業的經營利潤和經營資金都遭受嚴重損失，面臨沉重的資金壓力。

與上述兩者相比，以綠城管理為代表的代建公司，其所提倡的輕資產模式以品牌和管理為主要輸出，業務基本來自于第三方外拓，免受金融去杠桿的影響，整體獨立性更佳。在輕資產邏輯下，代建公司無需依賴大量資金進行周轉，便可以利用更多的盈利資金給股東帶來豐厚的投資回報。

同時，代建行業還具備抗周期、低負債等主要特征，安全性更高，能夠有效提升盈利水平及利潤率水平。

反映到資本市場層面，也可以看到在多數房地產和物業企業市值不斷縮水的情況下，綠城管理的股價則一路攀升。

不過，雖然目前已有多數傳統房企注意到輕資產轉型的必然性，且有越來越多的知名房企涉足代建領域，但依舊難以匹敵綠城管理等頭部代建公司。究其原因，代建業務本質上屬于服務商，而傳統房企不僅很難在短時間內完成從甲方到乙方的角色轉變，也缺乏適配代建業務的服務能力。

可以說，房企入局代建賽道的門檻并不高，但想做好卻不容易。這也是為何在市場競爭如此激烈的環境下，綠城管理2022年市場占有率卻不降反增，達25.5%，占整個行業的四分之一。

綠城管理歷年市場占有率

對于綠城管理這樣大而全的代建公司而言，其央企信用背書、多年優質房地產開發口碑、輕資產運營模式、專業化的代建隊伍、成熟的業務經驗以及乙方的思維等獨特優勢，已共同構成了綠城管理代建的“護城河”，使其成為目前資本市場中不可多得的稀缺標的。

而從行業格局來看，綠城管理面臨的競爭或許沒有想象中那么激烈。當前，房地產行業仍在持續洗牌，具備資源和資金優勢的頭部央企，或將在既有業務領域尋找更大的盈利空間，而不會將有限的團隊投入到代建業務中。至于已經失去信用的房企，其品牌價值在代建領域的競爭中也將大打折扣。

因此，綠城管理在代建領域的潛在競爭對手或將呈現減少態勢，市場復蘇的大背景下，公司的行業領先優勢有望進一步凸顯，發展前景有望進一步打開。

交出亮眼“答卷”，大勢中行穩致遠

作為代建行業發展的先行者，綠城管理無論是業務拓展還是盈利水平，均彰顯出輕資產商業邏輯的優質特征，也在持續印證綠城管理卓越的經營模式和領先的發展理念。

透過最新發布的成績單，綠城管理的商業模式和金融服務業務的獨特優勢得以進一步展現。

報告期內，綠城管理營業收入達到26.56億元，較上年同期增長18.4%；歸母凈利潤達7.45億元，同比增長31.7%，毛利達13.89億元，較上年同期增長33.4%，毛利率更是創歷史新高達52.3%。

在房地產市場處于下行周期的情況下，綠城管理依舊走出獨立行情，足見其逆周期發展的能力。

優秀的業績表現，離不開綠城管理強大的商業化落地能力以及自上而下管理模式。具體來看，綠城管理穩步實現規模擴張主要圍繞三方面持續發力：

區域結構方面，綠城管理在長三角、環渤海、珠三角及成渝城市群等主要經濟區域的項目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，主要集中在人口流動性高的經濟發達區域，溢價率處于較高水平，項目具有高凈值、高附加值的優質特征。

綠城管理主要經濟區域建筑面積占比

截至2022年末，綠城管理已經覆蓋了120個城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至101.4百萬平方米，成為國內首個合約總建面“破億”的代建巨頭，新拓代建項目總建筑面積同比增長23.9%，至28.2百萬平方米。龐大的業績儲備和存量訂單，將為公司未來業績增長提供充分保障。

客戶結構方面，綠城管理擁有結構多元且不斷擴展的優質客戶群。目前，公司來自政府及國有企業委托方的合約總建筑面積分別占比達32.6%和28.3%，從新拓代建面積看，來自國企及城投客戶的新拓合約總建筑面積占全年新拓業務總量的66.2%，客戶結構比例均衡，為后續公司業務的開拓和發展提供了堅實的基礎和保證。

綠城管理客戶結構

組織架構方面，在實現規模擴張的同時，綠城管理通過核心團隊的股權激勵計劃，搭建全員、全周期的“星-月-地-日”人才培養體系等舉措實現組織提質增效。公司成功兌現管理層歸母凈利潤年復合增長率超30%的業績指引，三年間人均貢獻收入復合增長率達11.9%，內部組織架構不斷優化，核心能力及項目管理水平不斷提升。

全員、全周期的“星-月-地-日”人才培養體系

此外，無負債且現金流充裕也是綠城管理的一大看點，2022年公司經營性現金流凈流量進一步增長28.1%達到7.25億元，側面反映出公司現金轉化率高、內部經營情況良好，為公司后續發展注入強勁動力。

100%派息率，成長潛力依舊可期

亮眼的年報，展現的不僅是公司主營業務強勁穩步的發展，更體現了綠城管理控股商業模式的成功，和未來巨大的增長潛力。

基于對未來盈利持續增長的信心，綠城管理堅持高派息政策，以優秀的投資回報積極回饋投資者。

在業績會上，綠城管理對外宣布約80%的每股末期股息及約20%的每股特別股息，使其成為2023年首家100%派息的上市公司。

這一數據，充分展現了作為輕資產代建公司，綠城管理風險系數低、經營性現金流收入高、分紅比例高、具備“現金奶牛”的投資性質，充分彰顯公司作為行業龍頭的底氣與成色，為公司未來發展提振了信心。

同時，在深耕代建行業的十余年里，綠城管理始終堅定長期主義的服務理念。此前，綠城管理多次表示，代建行業已進入確幸時代，未來在房地產開發端，代建的滲透率將進一步提升，發揮更加重要的平臺型作用。

為此，公司秉承“利益相關者文化”，鏈接委托方（土地及資金擁有者）、業主、投資人、供應商等多方主體，攜手各方實現“有價值的生長”，讓代建模式成為推動中國房地產發展模式變革的重要力量。

對擁有土地及資金的委托方而言，綠城管理通過品牌及主體信用賦能，輸出專業開發管理服務，實現品牌及產品溢價，創造經濟與社會價值。

對業主而言，2022年，綠城管理全年完成101個項目的交付，為超過6萬名業主營造美好生活，圍繞“三生體系”構筑綠城管理獨有的確幸社區，從“有生命的建筑”、“有品質的生活”、“有價值的生長”三大維度，引領觀眾感受綠城管理獨有的社區產品及服務體系。

綠城管理2022年部分交付項目

對供應商而言，綠城管理擁有不斷完善的供應商管理及培訓機制，對外輸出知識體系及行業標準，攜手各合作企業實現共同成長。對投資人而言，穩定增長的市值和分紅回報，充分回饋資本市場的信任與青睞。

結語

回溯綠城管理上市三年以來的業績表現，可以發現公司的規模和業績均實現穩健增長。作為中國房地產輕資產開發模式的先行者，綠城管理無疑已成為資本市場的一份可觀力量，公司在整個行業的長期積累也將賦予其巨大的想象空間。

有數據顯示，代建市場規模占比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年，代建行業規模預計滲透率將達到12.5%。參照歐美模式下代建業務占比可做到20%至30%，按均值25%估算，代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。作為行業引領者，綠城管理或將迎來快速發展的窗口期。

在此基礎上，隨著代建時代加速來臨，公司通過不斷夯實盈利能力、規模擴張、資產質量、資本充足水平、公司治理等方面的基礎實力，也能為業內“后來者”的發展提供可行性更強的優質藍本。

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